나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13558 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 183-245 빌리원 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 '서울청량초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '회기역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17건 내 제2층 제201호로서, 외벽: 석재 마감 등 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(상호명: 시작스터디카페)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 난방설비,도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 건부지(오피스텔 외 3)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로, 북측으로 소로 및 남측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

휘경동 183-245 :도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 휘경동 183-159 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13558 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 183-245 빌리원 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 1,410,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.19평)

건물면적: 179.41㎡ (약 54.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 건물정보 (건축물대장 요약)

건물명: 빌리원

신축허가일: 2012년 8월 24일

사용승인일: 2014년 8월 20일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 17층

해당층: 2층 201호

주요용도: 제1종근린생활시설 (이용상태: 시작스터디카페)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 '서울청량초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 '회기역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 중로, 북측으로 소로, 남측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노 , 노 , 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2020년 4월 7일

* 확정일자: 2024년 3월 13일

* 배당신고일자: 2025년 12월 22일

* 대항력: 있음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수주의 사항)

물건명세서에 따르면, 을구 3번 상가임차권등기(노경설 외 2명)의 경우, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 배당 현황 및 변제 여부에 따라 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로 매우 주의가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권이전 1번, 3번 신탁등기가 말소 예정입니다.

* 현재 등기부채권 총액은 1,274,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

해당 물건은 현재 '시작스터디카페'로 이용 중인 근린생활시설입니다.

건물이 위치한 휘경동 및 인근 회기역 주변은 대학가 상권의 특성을 보이며, 각종 상업시설, 음식점, 카페, 학원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후수요

주변 아파트단지, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 대학가(경희대, 한국외대, 서울시립대 등)를 배후로 하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울청량초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 회기역 인근에는 다수의 대학교가 소재하여 교육 인프라가 풍부합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근이 가능합니다.

5.3. 주변환경 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 공해 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

앞서 권리분석에서 언급한 바와 같이, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 휘경동 183-245, 183-159 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 일반상업지역으로 일부 지정되어 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 아파트 등 특정 용도 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 거래 시에도 제한이 있을 수 있습니다.)

* 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청을 통해 반드시 진행해야 합니다.

6.3. 재정비촉진지구 지정

해당 물건이 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있지만, 개발 계획에 따라 건물이나 토지 이용에 변동이 생길 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 회기역이라는 교통 요지에 위치하며, 교육 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 근린생활시설로서 현재 운영 중인 스터디카페는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기반이 됩니다. 그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항과 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 계획을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 회기역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성.

* 대학가 및 주거 밀집 지역 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 인근 지역 개발 가능성(재정비촉진지구)으로 인한 시세 차익 잠재력.

* 현재 운영 중인 근린생활시설(스터디카페)로서 즉시 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,410,000,000원에서 '인수 보증금 합계'를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잔액 발생 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보증금 인수 리스크를 약 50,000,000원으로 가정할 경우 (최대 인수 가능 금액), 약 1,360,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 이는 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 실제 배당 현황 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 인수 리스크가 없다고 판단될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수도 있습니다.

최종 입찰가는 법원 매각기일 직전까지 공시되는 최신 정보와 현장 조사를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.