나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52334 [1] 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 봉두2리사무소 남측 근거리에 소재하고, 주위는 순수농경지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 무난합니다.

형태 및 이용상태

부정형이고 자체 지반은 평지이나 주위는 완경지대입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지이나 현황은 성격 미상의 소폭의 농로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

소유자 미상인 철파이프 2중구조 연동형 비닐하우스 1개동 등이 소재합니다(건물개황도 참조)

공부와의 차이

공부상 지목은 답이나 현 대부분 비닐하우스 부지이고, 지적경계는 지적측량이 수반되어야 합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1.1. 물건현황

1.1. 1.사건번호

순천지원 2025타경52334 (1)

1.1. 2.소재지

전라남도 여수시 소라면 봉두리 510

1.1. 3.용도

답 (논)

1.2. 감정가및면적

1.2. 1.감정가

166,047,000원

1.2. 2.토지면적

1623. 00㎡ (약 491평)

1.2. 3.토지제시외면적

0. 00㎡

1.2. 4.건물면적

0. 00㎡

1.2. 5.건물제시외면적

685. 00㎡ (약 207평) - 현황 비닐하우스 등

1.3. 경매정보

1.3. 1.매각대상

토지매각

1.3. 2.경매구분

부동산강제경매

1.3. 3.채권자

김OO

1.4. 입지조건

1.4. 1.위치및주위환경

전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 봉두2리사무소 남측 근거리에 위치하며, 주위는 순수 농경지대입니다.

1.4. 2.교통상황

간선도로 접근성은 무난합니다.

1.4. 3.형태및이용상태

토지는 부정형이며 자체 지반은 평지이나, 주위는 완경사 지대입니다.

1.4. 4.인접도로상태

지적상 맹지이나 현황은 성격 미상의 소폭 농로를 이용하여 출입합니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.등기부요약

* 소유권 이전: 이평기 (2012-08-03), 정유태 (2014-10-20), 변원자 (2019-12-19, 매매)

* 근저당: 여수신용협동조합 (2021-03-03, 24,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 여수신용협동조합 (2021-03-03) - 말소

* 근저당: 여수신용협동조합 (2021-05-31, 26,400,000원) - 말소

* 강제경매: 김인희 (2025-11-26, 74,291,520원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 여수원예 (2026-03-09, 13,773,655원) - 말소

1.5. 2.말소기준권리

2021년 3월 3일 여수신용협동조합 근저당 (채권금액 24,000,000원)

1.5. 3.매각으로소멸되지않는권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.5. 4.임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 상세히 기재되지 않았으나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 5.등기부채권총액

64,173,655원 (등기부상 말소될 채권 총액)

1.6. 이용현황및제한사항

1.6. 1.공부상지목및현황

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 대부분 비닐하우스 부지로 이용 중입니다. 지적 경계는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역

* 제한구역: 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)

1.6. 3.제시목록외의물건

소유자 미상의 철파이프 2중구조 연동형 비닐하우스 1개동 등이 소재합니다. (건물개황도 참조)

1.7. 상권분석

1.7. 1.주변상권

주변은 순수 농경지대로 형성되어 있어 상업 활동보다는 농업이 주된 활동 지역입니다. 봉두2리사무소가 인근에 위치하고 있습니다.

1.8. 생활정보

1.8. 1.편의시설

봉두2리사무소가 인근에 있어 기본적인 행정 업무 처리는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.8. 2.혐오시설정보

주변에 명확히 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 봉두리 일대에서 채석단지 개발에 대한 주민 반대 의견이 있었으며, 폐기물 처리 시설 입지 공모에 봉두리가 포함된 사례가 있어 향후 환경 관련 이슈를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.9. 잠재적리스크

1.9. 1.농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 몰수 위험이 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 2.맹지및도로상태

지적상 맹지이나 현황 농로를 이용하고 있습니다. 농로 이용에 대한 법적 권리 관계가 명확하지 않을 경우 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.9. 3.개발행위제한

자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역으로 설정되어 있어 관련 사업 추진 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 4.공부상지목과현황차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 비닐하우스 부지로 이용되고 있어, 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

1.9. 5.제시외건물

제시외 건물인 비닐하우스 등이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 활용 시 별도의 비용이나 절차가 필요합니다.

1.10. 종합의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 답(논)으로, 현재는 비닐하우스 등 부지로 이용되고 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 지적상 맹지이나 현황 농로를 이용하는 점, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 개발 행위가 제한되는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리관계는 깨끗한 편입니다. 농업 목적 외 활용이나 투자를 고려할 경우, 관련 법규 및 지역 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 투자포인트

* 농업 종사자 또는 농업 관련 사업을 계획하는 경우, 해당 지역의 농지 관련 규정 및 경작 가능성 검토가 필수적입니다.

* 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성, 주변 개발 계획 등을 탐색해볼 수 있습니다.

* 현 상태 그대로의 가치 상승보다는 명확한 활용 방안 수립 시 접근이 유리할 수 있습니다.

1.12. 예상입찰가

감정가 166,047,000원을 기준으로, 인수할 권리(임차인 보증금 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 토지이용의 제한성, 맹지 여부, 농지법 규제, 제시외 건물 처리 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 실제 현장 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.