나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34430 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1311-1 대광로제비앙 103동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재"광산중학교"동측 인근에 위치한"대광로제비앙 제103동 제1층 제101호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 101호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(2019-12-27), 제2종일반주거지역(2022-04-15), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-04-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-15)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34430 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1311-1, 대광로제비앙 103동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 370,000,000원 (3억 7천만원)

* 토지면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

* 건물면적: 109.78㎡ (약 33.21평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "광산중학교" 동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건 주변은 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건이 속한 단지 내에는 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 도로와도 잘 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 15일 접수된 남광주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 언급되었으나, 상세한 내용 파악이 필요함.

* 등기부 요약: 현재까지 여러 소유권 이전, 가압류, 근저당, 강제경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 등기부상 채권 총액은 약 224,888,500원임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 상가와 아파트가 혼재된 주거 및 상업 혼합 상권임.

* 단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설과 교육시설(광산중학교)이 분포하여 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대광로제비앙

* 주소: 광주광역시 광산구 우산동 1311-1

* 준공연도: 2007년 1월 2일

* 단지 규모: 총 4개 동, 347세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 101호임.

* 주차: 총 227대 (지하 14대, 지상 3대. 단지 총 주차 대수는 227대임.)

* 건물 최고층: 14층 (본건은 1층)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5·6구역 등 다양한 법적 제한이 존재함.

* 임대관계 및 임차인의 보증금, 차임 정보가 미상이므로, 인수되는 임차인의 권리관계가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 언급되었으나, 상세 내용 파악이 불가하며 이에 대한 확인이 필요함.

* 주변 환경 조사 결과, 즉각적인 주거 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상의 가축사육제한구역 등은 일부 제한 사항으로 고려될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 대광로제비앙 아파트 103동 1층 101호로, 감정가는 3억 7천만원임.

* 입지 면에서는 교통 및 주변 환경이 보통 수준이며, 아파트로 이용 중으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 미상인 임대관계 및 불분명한 지상권 개요에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

* 최근 실거래가 분석 시, 동일 면적/층의 아파트가 감정가보다 높게 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력을 시사함.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 시세 상승 가능성: 최근 동일 면적 및 층의 거래 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에서 기본적인 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편임.

* 일괄 매각으로 소유권 확보 용이: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 소유권 확보에 따른 복잡성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 370,000,000원 (3억 7천만원)

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 6일): 109.7772㎡, 1층, 41,500,000,000원 (4억 1천 5백만원)

* 본건은 109.78㎡의 건물 면적을 가진 1층 아파트이며, 최근 실거래가(41,500만원)가 감정가(37,000만원)보다 높은 것으로 분석됨.

* 임차인 인수 보증금이 0원이고, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 특별히 인수 부담이 되는 권리는 없음.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 (3억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.