나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514128 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북동측 인근의 상업지대 내에 위치하고 주변은 오피스텔, 다세대주택, 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물임. 외벽: 콘크리트위 페인트 마감 등 내벽: 타일, 벽지 등 창호: 삿시창

이용상태

본 건물은 각 층마다 오피스텔과 공동주택으로 구성되어 있으며 본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 1종근린생활시설, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

븍측으로 약 22m 및 서측으로 약 6m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514128 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 12층 1201호

1.3. 용도

오피스텔 (공동주택으로 이용 중)

1.4. 건물명

다우림 201동

1.5. 면적

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

토지지분: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.6. 감정가

213,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 건축물 정보

건축물대장상 주용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택

실제 이용 상태: 공동주택(아파트)

사용승인일: 2018년 3월 29일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 18층 (본건 12층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업지대 내에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 약 22m, 서측으로 약 6m 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경514128) 등기부채권 총액: 197,000,000원 (말소기준권리: 갑3, 접수일자: 2025-11-21)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-29

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상임.

3.3. 총 인수 보증금

0원 (임차인 정보상 대항력이 없으며, 물건명세서상 임차권등기에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.94㎡, 약 18.13평)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

2024년 1월 21일 거래: 76.57㎡ (약 23.16평) - 235,000,000원 (약 10,150,000원/평)

2026년 2월 12일 거래: 73.56㎡ (약 22.25평) - 181,980,000원 (약 8,180,000원/평)

2026년 4월 25일 거래: 73.56㎡ (약 22.25평) - 172,000,000원 (약 7,730,000원/평)

최근 2026년 거래 사례들을 볼 때, 시세는 약 773만원/평 ~ 818만원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 면적(18.13평)을 적용하면 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(2억 1천 3백만원) 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어 가격 괴리가 있습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

최근 실거래가 데이터에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 형성되어 있으나, 2024년 1월 거래된 76.57㎡의 경우 2억 3천 5백만원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 클 수 있음을 시사합니다. 임대 시세에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 시세와 유사한 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 미추홀구청이 인근에 위치하여 행정 업무를 보기 편리합니다.

* 주변에 상업 및 업무용 건물이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 도원역(1호선)이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. (약 15분 거리 예상)

5.2. 주변 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 소재하고 있어 학세권 입지입니다.

* 학원 정보 (음악, 영어, 수학, 미술 등) 또한 다수 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 의료시설

* 원병원 (정신과, 신경과)이 인하로에 위치해 있습니다.

* 신한대바울요양병원이 숭의동에 소재하고 있으며, 주변 반경 1km 내에 13개의 요양시설이 있습니다.

* 메디인병원, 성인천한의원 등도 인근에 위치합니다.

5.4. 혐오시설

* 조사된 자료에 따르면, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 과거 공사 중단되어 방치된 건물(숭의동 128의6)이 인근에 존재하며, 이는 주변 미관을 저해하고 슬럼화 우려를 낳을 수 있습니다.

* 또한, 국유지에 무단 점유된 쓰레기 집 사례가 숭의동에서 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기'라고 언급되어 있으나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있어 최종적인 권리 승계 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 외국인 매수인 시 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 상태

* 2018년 준공된 건물로 신축급은 아니지만, 비교적 연식이 짧아 급격한 노후화 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 공사 중단된 인근 건물 사례(숭의동 128의6)와 같이, 관리가 소홀할 경우 건물 상태가 악화될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.4. 기타

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항은 권리분석에서 언급되었으며, 이는 거래 조건에 영향을 줄 수 있는 특이사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 도심 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 미추홀구청 인근으로 생활 편의시설 이용이 용이.

* 비교적 최근 준공된 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 임차인 대항력 없음으로 권리 인수 부담 적음.

단점:

* 감정가 대비 최근 시세가 낮아 가격 괴리 존재.

* 임차인 관련 등기부상 내용과 물건명세서상 내용 간의 상이점으로 인한 불확실성 존재 (말소 동의 확약서 확인 필요).

* 토지이용계획상 일부 제한사항 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 부분

* 합리적인 가격으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성.

* 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 도심지 오피스텔.

* 향후 미추홀구 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

8.2. 주의해야 할 부분

* 최근 시세 하락세와 감정가의 괴리를 면밀히 분석하고 입찰가 산정.

* 임차권 등기 관련하여 말소 동의 확약서의 효력 및 말소 여부를 반드시 등기부등본 재확인.

* 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건 확인 (외국인 매수인 시).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 오피스텔의 거래가는 약 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 확인되었습니다. 특히 2026년 거래 사례들은 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로, 이는 감정가 대비 낮은 시세를 나타냅니다.

임차인의 대항력이 없고, 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 시장 시세를 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 최근 거래 사례의 상단 범위와 감정가 사이에서 합리적인 수준을 고려해야 합니다.

9.2. 제시 가격

약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 선을 고려해볼 수 있습니다.

본 가격은 최근 시세 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 권리관계 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.