나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9859 [1] 경상북도 경산시 정평동 255-39 경산한서고층아파트 101동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 정평동 소재 "대구도시철도 2호선 정평역" 북측 인근 에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상24층 중 8층 806호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음 .

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로, 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로, 동측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(106)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(243)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(250)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-02)(경산시고 시제2020- 130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육 제한구 역(공동주택( 아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(2024-11-28)( 가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화나라유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동화나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대구지방법원 2025타경9859 (1)

1.2. 소재지: 경상북도 경산시 정평동 255-39 경산한서고층아파트 101동 8층806호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 152,000,000원

1.5. 토지면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

1.6. 토지지분: 20.9011㎡

1.7. 건물면적: 84.82㎡ (약 25.67평)

1.8. 건물지분: 84.82㎡

1.9. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산강제경매

1.11. 채권자: 김OO

1.12. 아파트 정보:

1.12. 1. 아파트명: 경산한서신혼하이츠

1.12. 2. 사용승인일: 1993년 10월 30일

1.12. 3. 건축년도: 1993년

1.12. 4. 동/호수: 101동 806호

1.12. 5. 총층수: 24층

1.12. 6. 해당층수: 8층

1.12. 7. 전용면적: 84.82㎡ (약 25.67평)

1.12. 8. 분양면적: 정보 없음 (건축물 전체 면적: 32005.66㎡)

1.12. 9. 세대수: 228세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상북도 경산시 정평동 소재 '대구도시철도 2호선 정평역' 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 북측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 도로, 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로, 동측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

2.4. 주변 시설 (지도 검색 기반)

* 대중교통: 대구도시철도 2호선 정평역 인접, 다수의 시내버스승강장 소재

* 교육시설: 화나라유치원, 동화나라유치원 등 보호구역 지정 (근접성 추정)

* 상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 편리

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 아파트 단지 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을15 근저당권 (이천새마을금고)

3.2. 총채권액: 214,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약 (주요 권리)

* 갑1: 소유권 이전 (박경애, 1994-06-09)

* 갑14: 소유권 이전 (최우연, 2006-07-05)

* 갑15: 소유권 이전 (이지선, 2008-09-24)

* 을15: 근저당권 (이천새마을금고, 2023-10-04, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 갑16: 강제경매 (김태연, 2025-11-20, 50,000,000원)

* 갑17: 가압류 (최지혜, 2025-12-30, 70,000,000원)

* 갑18: 가압류 (권기준, 2026-01-14, 60,000,000원)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 경상북도 경산시 정평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 대구도시철도 2호선 정평역이 위치하여 시내 접근성이 우수하며, 버스 노선 또한 풍부하여 교통이 편리합니다.

상업 시설로는 마트, 병원, 학원, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

경산시는 대구 생활권에 속해 있어 대구의 편의시설 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 단지 인근 근린생활시설 및 대형마트 이용 가능 (정확한 명칭은 현장 확인 필요)

* 의료: 종합병원 및 의원급 의료기관 접근 용이 (정확한 위치는 지도 검색 필요)

* 은행: 관내 금융기관 이용 가능

5.2. 교육시설

* 유치원: 화나라유치원, 동화나라유치원 등 (상대/절대보호구역 지정으로 근접성 추정)

* 초/중/고등학교: 인근 지역에 다수의 학교가 분포할 것으로 예상 (정확한 배정 및 통학 거리는 추가 확인 필요)

5.3. 문화/여가시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 인근 공원 및 문화시설 이용 가능 (확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제3종일반주거지역: 아파트 등 주거 용도에 적합하나, 향후 개발 용도에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역: 공동주택, 다중이용시설, 주거밀집지역, 하천 인근 등에서 가축 사육이 제한됨. (생활 환경 측면 긍정적)

* 보호구역: 유치원 인근 상대/절대보호구역 지정으로, 해당 지역 주변 개발 시 교육 환경 보호 관련 규제 적용 가능성 있음.

* 도로 관련 제한: 다양한 폭의 도로 지정 (소로, 중로)으로, 토지 이용 및 건축 시 도로 관련 법규 준수 필요.

6.2. 임대차 관계 불확실성

* 임대관계 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 여부에 따라 추가 부담이 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 반환 의무가 없을 가능성이 높습니다. (단, 이는 법적 해석에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 검토 필요)

6.3. 건축년도

* 1993년 준공된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 및 시세 반영에 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 정평동에 위치한 아파트로, 대구도시철도 2호선 정평역 인근에 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

건물 면적 84.82㎡ (구 32평형)으로 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 크기입니다.

최근 2026년 4월부터 7월 사이에 유사 면적의 거래가 12,000만원에서 13,250만원 사이에 이루어진 것을 볼 때, 현재 시세는 해당 범위 내외로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 건축년도가 1993년으로 노후된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 주거지역에 속하며, 주변에 교육시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구도시철도 2호선 정평역 역세권, 정평동의 주거 선호 지역.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 노선 다양, 차량 진출입 용이.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 인프라 우수.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상 (특별한 인수 권리 없음).

* 실거주 및 투자 가치: 적정 면적으로 실거주 수요가 꾸준하며, 시세 상승 잠재력 보유 (주변 개발 계획 등 추가 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,000,000원이나, 최근 유사 면적(84.82㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 5일 9층 거래가 132,500,000원, 2026년 7월 3일 11층 거래가 128,000,000원에 이루어졌습니다.

이를 바탕으로 현 시세는 약 130,000,000원 ~ 135,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 152,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 권리 분석상 인수 부담이 없고 실거주 및 투자 가치를 고려한다면, 약 140,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최근 매매가 수준을 반영한 보수적인 접근이며, 현장 상태, 단지 내 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.