나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12732 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 379-33 이화아파트 7동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안충무병원' 남동측 인근에 소재하는 "이화 아파트" 제7동 제5층 제501호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 제5층 제501호 로서, - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등, - 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아이숲유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 동일건물내 유사규모의 아파트조사 및 관리사무소 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12732 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 379-33 이화아파트 7동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 112,000,000원

토지면적: 45.99㎡ (약 13.9평)

건물면적 (전용면적): 54.73㎡ (약 16.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건축년도: 1985년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안충무병원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(아이숲유치원)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 갖추어져 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑1 (1988-06-24): 소유권이전 (양태경)

* 갑2 (2025-11-20): 강제경매 (주식회사노블레스우진코리아, 13,924,384원) - 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 내역은 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: '천안충무병원'이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다. 또한, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 지도 검색 결과, '숨 어반'과 같은 대형 베이커리 및 브런치 카페가 인근에 있어 주말 및 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 상권 특성: 주거 지역으로, 생활 편의시설과 교육 시설이 공존하는 일반적인 아파트 밀집 지역의 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 단지 인근에는 아이숲유치원이 있으며, 주변에 학교 시설들이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: '천안충무병원'이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 쌍용공원이 인근에 위치하여 가벼운 산책 및 휴식을 취할 수 있는 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 본건은 여러 차례 방문하였으나 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 동일 건물 내 유사 규모 아파트 조사 및 관리사무소 탐문 조사 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 건축년도: 1985년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역(아이숲유치원)으로 지정되어 있어, 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 임대 내역 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 내역이 미상이라는 점은 세입자 관련 사항을 추가적으로 확인해야 할 필요성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 쌍용동 소재 이화아파트 7동 5층 501호로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 인근에 병원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 인프라도 양호한 편입니다. 다만, 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 건축년도가 오래되었다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 따라서, 경매 참여 전 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담 없는 깔끔한 등기부 상태입니다.

* 안정적인 입지: 제2종일반주거지역으로, 아파트, 상가, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역 내에 위치합니다.

* 교통의 편리성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 또한 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 추가 가치 상승 잠재력: 내부 상태 확인 후 리모델링 등을 통해 상품성을 높일 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 부동산 시장 동향, 건물의 실제 상태(내부 수리 필요성 등), 낙찰을 통한 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 현재 제공된 감정가 112,000,000원을 기준으로 삼되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 산정하시기 바랍니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.