나이스옥션 법원경매 천안 2025타경793 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 206-36 배꽃피는마을 101동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 소재 '우성8차아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 공동주택, 자연부락, 공장 등으로 형성된 농촌지대로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로서, (2016년 12월 1일 사용승인) 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '공동주택(연립주택)부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 폭 약 6~7m 포장도로에 연결되어 있는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태 는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 연립주택의 귀 제시목록 및 공부상 명칭은 '배꽃피는마을'이나, 본건 건물 외벽에는 '바인가르텐(Weingarten)'으로 표시되어 있음.

물건 비고

- 공부상 명칭은 '배꽃피는마을'이나, 본건 건물 외벽에는 '바인가르텐(Weingarten)'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원에서 진행하는 2025타경793 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 사항

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리 206-36, 배꽃피는마을 101동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

채권자: 주OOOOOOOO

1.3. 면적 및 토지/건물 구성

토지 면적: 82.55㎡ (약 25평)

토지 지분: 82.552㎡ (약 25평)

건물 면적: 56.99㎡ (약 17.2평)

건물 지분: 56.99㎡ (약 17.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

사용승인일: 2016년 12월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호

건물 외벽 명칭: '바인가르텐(Weingarten)' (공부상 명칭: '배꽃피는마을')

총괄 표제부 정보: 연립주택 부지 약 3,966㎡ (약 1,199평), 건물 연면적 약 792.42㎡ (약 239평), 총 48세대 규모의 공동주택 단지

표제부 정보: 101동, 지상 4층 규모, 총 24세대 (해당 동 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 모시리에 위치하며, 인근에는 농경지, 단독주택, 공동주택, 자연부락, 공장 등이 혼재된 농촌 지대입니다. '우성8차아파트' 남측 인근에 자리하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 6월 20일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다. 본 건 경매로 인해 낙찰자는 모든 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 취득할 것으로 예상됩니다.

- 소유권이전1번신탁등기말소 (2017-01-06)

- 공유자전원지분전부이전 (2023-06-20, 매매)

- 근저당권 (2023-06-20, 우리은행, 118,800,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정 (2025-11-14, 우리은행, 110,688,772원) - 말소

등기부채권 총액: 118,800,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인의 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 현황

본 건은 '배꽃피는마을'이라는 명칭으로 공부상 등록되어 있으나, 건물 외벽에는 '바인가르텐(Weingarten)'으로 표시되어 있습니다. 동일한 지번(모시리 206-36)에 '모닝스위트'와 '바인가르텐'이라는 명칭의 건물들이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 단지들은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 평형의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 8월 30일: '모닝스위트' (27.058㎡, 약 8.2평) 8,850만원

- 2025년 8월 23일: '바인가르텐' (56.99㎡, 약 17.2평) 12,000만원

- 2026년 2월 24일: '바인가르텐' (57.1㎡, 약 17.3평) 11,000만원

본 건의 건물 면적(56.99㎡)을 고려할 때, 최근 매매가는 11,000만원에서 12,000만원 사이에 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 이용 현황

본 건은 연립주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭 불일치

공부상 명칭은 '배꽃피는마을'이나, 건물 외벽에는 '바인가르텐(Weingarten)'으로 표기되어 있어, 향후 건물 관리나 주민 간 소통 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 파악되었습니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 직산읍에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인)인 연립주택입니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 외벽 명칭 불일치 및 임대관계 미상이라는 특이사항은 있으나, 이는 사전 현장 조사를 통해 충분히 파악 및 대비가 가능합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 최근 거래 사례를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 연립주택으로 양호한 건물 상태 유지 가능성.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 천안시 서북구의 지속적인 개발 잠재력.

* 인근 유사 단지의 거래 사례를 통해 시세 파악 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 유사 면적(약 17.2평 ~ 17.3평)의 실거래가는 11,000만원 ~ 12,000만원으로 확인됩니다. 본 건은 감정가가 130,000,000원으로, 최근 실거래가 하단(11,000만원) 대비 높은 수준이지만, 토지 지분(약 25평)이 건물 면적에 비해 넓은 점을 감안할 필요가 있습니다.

경쟁률, 현장 조사 결과, 임차인 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 117,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.