나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9156 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 15층 1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 “신제주초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

교통상황

본건에서 도보로 약 3분 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 소화기설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 평지로서, 오피스텔 및 생활숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(2) 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(3) 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9156 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 15층 1502호

용도: 오피스텔

감정가: 88,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

건물 전용면적 (JSON 기준): 24.134㎡ (약 7.30평)

건물 공급/계약 면적 (정보상 건물면적): 25.45㎡ (약 7.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 대장 상 주용도: 숙박시설 (현재 오피스텔로 이용 중)

준공년도: 2018년

총 층수: 15층

해당 층수: 15층

건물 총 호수: 486호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 “신제주초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

2.2. 교통상황

본건에서 도보로 약 3분 거리에 버스정류장이 소재함.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (제주시수산업협동조합, 96,000,000원, 2018-05-24)

주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2) - 최 , 17,000,000원 (2024-06-21 전입/확정, 말소)

* 임의경매 (갑3) - 제주시수산업협동조합, 85,192,497원 (2025-11-25)

등기부채권 총액: 113,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 17,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-21

확정일자: 2024-06-21

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

제주시 연동 지역으로, 오피스텔 및 생활숙박시설이 혼재된 건부지로 이용 중이며, “신제주초등학교” 인근 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 2024년 1월 16일: 24.134㎡ (약 7.30평) 7층, 7,900만원 (중개거래)

* 2025년 11월 21일: 24.134㎡ (약 7.30평) 8층, 7,400만원 (중개거래)

* 2025년 11월 19일: 35.989㎡ (약 10.89평) 12층, 8,600만원 (직거래)

4.3. 시세 동향

본건 면적(25.45㎡)과 유사한 24.134㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 7,900만원, 2025년 7,400만원에 거래되었습니다. 2025년 11월 7,400만원 거래가는 최근 시세로 참고할 만합니다. 35.989㎡ 매물의 8,600만원 거래는 면적 차이를 고려해야 합니다. 현재 감정가(88,000,000원)는 최근 실거래가보다 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

냉난방설비, 위생설비, 소화기설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

신제주초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설

반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

부동산현황조사 시, 미납관리비 832,900원(2025.10.말 기준, 6개월분)이 있다는 진술이 있습니다. 경매 낙찰 시 공용부분 관리비 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 113,000,000원으로, 감정가 88,000,000원 대비 높은 편입니다.

6.3. 지역 부동산 시장 변동성

제주 지역 부동산 시장의 변동성을 투자 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치한 오피스텔로, 신제주초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 근저당 설정일(2018.05.24) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 최 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 연동 지역의 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신제주초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 88,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 7,400만원 ~ 7,900만원 (2024년-2025년)

본건 건물 면적: 25.45㎡ (약 7.70평)

본건 토지 면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

임차인 보증금 인수액: 0원

최근 거래된 유사 면적대의 시세를 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 미납 관리비, 취득세, 이사비 등 제반 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.