나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35066 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 278-5 벨라루체2아파트 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2019. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 근린생활시설 및 아파트 건물 내의 6층 604호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 근린생활시설 및 아파트 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(소안초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.08.25.)), 〔추가기재사항〕건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35066 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 278-5 벨라루체2아파트 6층 604호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 30.81㎡ (약 9.32평)

토지 지분: 30.812㎡ (약 9.32평)

건물면적: 65.48㎡ (약 19.81평)

건물 지분: 65.48㎡ (약 19.81평)

해당 물건은 전용면적 65.48㎡ (약 19.81평) 아파트입니다. 총 건물 면적은 2994.88㎡ (약 989.94평)이며, 대지 면적은 1190.4㎡ (약 3935.17평)입니다. 건물은 2019년 10월 17일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 감정가 및 기타 정보

감정가: 388,000,000원

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 604호

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

각종 차량의 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 본건은 남측 및 서측으로 공도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.08.25.)에 해당되므로, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 추가적으로 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)에 해당되는 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 4월 11일자 삼성카드의 가압류(인천지방법원 2023카단10903)로 파악됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 천상미

보증금: 354,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 1일

확정일자: 2021년 1월 20일

배당신고일자: 2023년 8월 25일

대항력: 없음

등기부상 을구 5번 주택임차권(천상미)이 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다. 전체 등기부채권 총액은 507,381,438원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 소사본동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택가 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 소사초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주거지로서 필요한 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있으며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

전반적으로 주거 환경은 양호한 편이나, 부천시 대장동 일대에 소각장 등 폐기물 처리 시설이 위치하고 있어, 넓은 범위에서의 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다. 해당 물건지와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 등 인수 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임차인 현황 외 추가적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 비록 등기된 임차인의 권리는 소멸 예정이나, 실제 거주자 파악 및 명도 관련 절차에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 아파트로 비교적 최신 축에 속하며, 생활 편의시설과 교통망이 양호한 주거지역에 위치합니다. 소유권 관련 다수의 권리가 정리되고, 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸 예정임에 따라 명도 및 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, HUG 인수조건 변경 등 일부 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축에 속하는 신축 아파트 (2019년 준공)

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 인접

* 권리관계 명확, 인수 부담 적음 (임차인 보증금 인수 없음)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 388,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 실제 입찰가는 시장 상황, 본건의 희소성, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.