나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513770 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 '소래포구역'이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건 내 비동 13층 1304호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감임. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 평지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 남서측(노폭 약 25m 내외), 북동측(노폭 약 20m 내외) 및 북서측(노폭 약 25m 내외)으로 포장도로와 각각 접하며, 단지내 도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513770 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 13층1304호

용도: 아파트

1.2. 매각 대상 정보

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 586,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물 면적: 117.32㎡ (약 35.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기

주의사항:

특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '소래포구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 가장형의 평지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 소재 건물은 남서측(노폭 약 25m), 북동측(노폭 약 20m), 북서측(노폭 약 25m)으로 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통해 편리하게 진출입 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 도시관리계획 입안 중(소래논현 지구단위계획).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-15

확정일자: 2022-10-13

배당신고일자: 2024-11-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1, 2020-08-04, 325,200,000원)

본 경매로 인하여 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 619,200,000원

3.3. 소멸되지 않는 권리 (주의 요망)

토지에 관하여 별도등기(을구 1번 지상권 설정등기 추정)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 인수 가능성이 있습니다. (※ 상세 내용은 등기부등본 및 관련 서류 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 '인천 소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워' 단지 내 아파트로, 주변은 대규모 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

'소래포구역' 인근으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 인천지하철 1호선 및 수인선 소래포구역 도보 접근 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 인근 논현동 상업지구 이용 편리. 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트 접근 용이.

* 교육시설: 논현고, 인천논현초, 인천고잔초 등 다수의 초, 중, 고등학교 인접.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 다수 소재.

* 자연/문화시설: 소래습지생태공원, 소래포구 등 이용 가능.

4.3. 혐오시설 유무

주변 반경 내 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※ 입찰 전 현장 확인 및 상세 조사 권장)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 48층 건물 내 비동 13층 1304호입니다.

사용승인일: 2013년 11월 01일.

외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 마감 상태는 미상입니다. 창호는 하이샷시입니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 아파트 정보

아파트명: 인천 소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워

총 세대수: 644세대 (3개 동)

최고층: 51층

주차대수: 총 1,582대 (세대당 약 2.46대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.4. 면적 (전용/분양)

전용면적: 117.32㎡ (약 35.50평)

분양면적: 제공된 정보에서 명확한 '분양면적'은 확인되지 않으나, '건물면적' 117.32㎡는 전용면적을 의미하며, 이에 공용면적이 포함된 총 분양면적은 통상 이보다 클 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

토지에 관한 별도등기(을구 1번 지상권 설정등기 추정)가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 향후 건물 소유권 행사나 재산권 처분에 제한을 줄 수 있는 중대한 리스크이므로, 반드시 잔금 납부 전 법률 전문가와 함께 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 내부 상태

내벽의 마감 상태가 '미상'으로 기재되어 있어, 내부 수리 또는 보수 필요 여부를 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

임대차 현황의 '임대미상' 표기는, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 외 추가적인 점유 또는 임대차 가능성을 시사할 수 있으며, 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 '에코메트로3차더타워' 내에 위치한 아파트로, '소래포구역' 인근의 우수한 입지와 편리한 교통, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 586,000,000원이며, 최근 유사 면적의 실거래가는 500,000,000원에서 530,000,000원 선입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 토지에 관한 별도등기(지상권 설정등기 추정)가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어, 이 부분은 가장 큰 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 면밀한 추가 조사(특히 별도등기 관련)를 진행한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

인천지하철 1호선/수인선 '소래포구역' 이용이 편리한 역세권 단지입니다.

단지 주변으로 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

8.2. 아파트 시장 전망

인천 남동구 논현동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성 (일부 제외)

경매 절차를 통해 기존 채무 및 임차권 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도등기 제외)

9. 예상 입찰가

감정가: 586,000,000원

최근 유사 면적 실거래가: 약 500,000,000원 ~ 530,000,000원

고려사항:

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위에서 입찰 경쟁이 예상됩니다.

단, 토지 관련 '별도등기' 리스크의 명확한 해소 여부에 따라 입찰가 결정에 큰 영향을 미칠 것입니다. 해당 리스크가 존재할 경우, 예상 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

권고 입찰가 범위: 510,000,000원 ~ 540,000,000원

*참고사항:* 상기 입찰가는 현재 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 추가 확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 특히, '별도등기' 관련 사항은 최우선으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.