나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [1] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 201호

건축년도: 2020년

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOO (등기부상 더블저축은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

집합건물 등기부 요약 상 채무총액: 93,000,000원 (을1 근저당권)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로, 주위 환경은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 도로 및 토지 이용

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지는 2필지 일단의 사다리형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 09월 29일자 더블저축은행의 근저당권 (93,000,000원)

기타 등기 사항: 소유권이전1번신탁등기말소, 광주광역시동구 압류, 더블저축은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 광주세무서장 압류 등이 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-12-26

대항력: 없음

비고: 임대차 금액이 미상으로 되어있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 유한회사금당리치

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-03-23

대항력: 없음

비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 유한회사금당산업개발

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-04-05

대항력: 없음

비고: 임대차 금액이 미상으로 되어있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사와이홀딩스

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-01-19

확정일자: 2024-01-02

대항력: 없음

비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광주 동구 금남로4가역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 비즈니스 및 생활 편의성이 높은 입지입니다.

4.2. 주변 시설

지하철 1호선 금남로4가역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상가, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

(별도의 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

교통이 편리하고 상업지대 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

2020년에 건축된 오피스텔로서 비교적 신축이며, 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 공실 위험

2020년 준공으로 비교적 신축이지만, 향후 건물 관리 상태에 따른 유지보수가 필요할 수 있습니다.

주변 오피스텔 공급량 및 지역 경기 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 권리 관계

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 도시계획 규제가 적용되어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 중 보증금 0원인 사례가 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. (단, 대항력 없음으로 분류되어 인수될 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주 동구의 핵심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 우수한 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 모두 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으며, 잠재적 리스크 요인들을 고려하더라도 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금남로4가역 도보권으로 높은 임대 수요 기대.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 활발한 상권: 주변 상업 시설 및 업무 시설 발달로 인한 배후 수요 풍부.

* 권리관계 안전: 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물(충장홀리어스 오피스텔) 2층, 전용면적 23.6192㎡(약 7.14평) 물건이 2024년 11월 18일 13,600만원에 직거래된 이력이 있습니다.

본건의 전용면적은 23.69㎡(약 7.17평)으로 최근 거래가와 유사합니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본건의 감정가(128,000,000원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 낙찰자가 인수할 보증금이 0원임을 고려하고, 최근 실거래가를 참고하여 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하시는 것을 추천합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 경쟁률, 당시 시장 상황, 물건의 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.