나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1576 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-1 현대아파트 복리동 1,2,3층 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "오봉초등학교" 남동측 인근에 위치하는 현대아파트 복리동 1,2,3층으로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 남측 인근에 황산로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1,2,3층으로서, 외벽: 치장석 붙임, 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 붙임, 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등, 창호: 샤시창임.

이용상태

1,2,3층 공히 보육시설 및 노유자시설(상호:키즈포레어린이집)이나 현재는 운영중단 상태임. 1층: 교실, 사무실, 화장실, 현관 등 2층: 교실, 화장실 등 3층: 교실, 주방 등 지하층: 교실 등

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전 및 화재경보설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형 토지로서 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시가 1,2,3층이 등재되어 있으나, 집합건축물대장에 1,2,3층과 동일인 소유의 지하층(공용부분:253.71㎡)이 등재되어 있어 본건에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타참고사항 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 사정하여 평가에 포함하였음.

물건 비고

제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ.~ㄷ.) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1576 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-1 현대아파트 복리동 1,2,3층

용도: 노유자시설 (보육시설 및 노유자시설)

감정가: 1,380,200,000원

토지면적: 810.00㎡ (약 245평)

토지지분: 809.9999999999999㎡ (약 245평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 231.23㎡ (약 70평)

건물지분: 231.232㎡ (약 70평)

건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ.~ㄷ.) 포함

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

* 공부와의 차이: 등기부상 전유부분 건물 표시에 지하층(공용부분 253.71㎡)이 등재되어 있어 본건에 포함하여 평가함.

* 기타참고사항: 부합물 및 종물로 보이는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)을 평가에 포함함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "오봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 황산로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 주거 및 교육 환경이 조성된 지역으로 판단됨.

3. 권리분석

* 현재까지 파악된 권리관계:

* 말소기준권리인 부산은행 근저당(2022-10-26, 770,000,000원)을 포함한 모든 권리(가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수해야 할 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 특이사항: 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됨.

* 등기부채권 총액: 870,879,901원 (본건 경매를 포함한 모든 채권 총액)

4. 상권분석

* 본건은 노유자시설(보육시설, 어린이집)로 이용되었으나, 현재는 운영이 중단된 상태임.

* 인근 지역은 아파트 단지, 주택, 상가, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 향후 시설의 용도 변경 또는 재활용 가능성을 고려한 상권 분석이 필요함. 어린이집 및 노유자 시설로서의 잠재 수요는 존재할 수 있으나, 운영 중단 상태인 점은 리스크 요인임.

5. 생활정보

* 교육시설: "오봉초등학교"가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 황산로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 좋음.

* 편의시설: 근린생활시설이 주위에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 시설 운영이 중단되어 있어, 재운영 또는 타 용도 전환 시 추가적인 투자 및 노력이 필요할 수 있음.

* 공부와의 차이: 등기부등본과 건축물대장 간 지하층 표기 차이가 있어, 현장 확인 및 서류 검토를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

* 제시외 건물: 평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 토지 경계, 소유권, 구조 등에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 유동화물건: 유동화물건의 특성상 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있으므로, 전문가의 조언이 필요할 수 있음.

* 지역 제한: 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 시설 운영에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 주거 밀집 지역에 위치한 노유자시설(어린이집) 용도의 부동산임. 오봉초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 현재는 운영이 중단된 상태임. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보임. 다만, 공부와의 차이, 제시외 건물 포함, 유동화물건이라는 특수성, 교육보호구역 지정 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 양산시 물금읍 신흥 주거지역 내 위치

* 오봉초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 말소기준권리 외 인수할 권리 및 임차인 보증금 없음 (권리 인수 부담 적음)

* 감정가 대비 낮은 초기 자금 투입 가능성 (본건의 경우 인수 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,380,200,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 현황 (운영 중단, 공부와의 차이, 제시외 건물 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없어 권리 인수 부담은 없으나, 시설의 재활용 가능성 및 명도 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 선에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본건의 특수성을 감안하여 전문가와 충분한 상담을 통해 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.