나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7371 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽 : 돌붙임, 시멘트 몰탈위페인팅,강화유리 등 마감 내벽 : 시멘트몰탈위페인팅 타일,강화유리 등 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설(의원)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 승강기 등이 구비되어 있으며, 조사시점 현재 승강기는 운행중단 상태임

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선,북측으로 왐복 3차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공부상 근린생활시선(의원)이나 조사시점 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7371 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 4층 401호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 204,000,000원

토지면적: 71.17㎡ (약 21.53평)

건물면적: 125.05㎡ (약 37.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOOO (온누리신용협동조합)

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 401호

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 693-4, 상산빌딩 4층 401호에 소재하고 있습니다.

주위로는 '빛가람중학교'가 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

현재는 상권이 형성 초기 단계인 '미성숙 상가지대'로 평가됩니다.

차량 진입은 원활하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건 건물은 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 3차선 아스팔트포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

주변에는 나주시청, 한국전력공사 본사 등 공공기관과 다수의 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

혐오시설 관련 조사 결과, 해당 지역은 혁신도시 개발 계획에 따라 조성된 계획도시로, 보고서에 명시된 '미성숙 상가지대'라는 점 외에 특별히 인근에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 10일 접수된 온누리신용협동조합의 근저당권 (채권액 146,400,000원)입니다.

이 근저당권을 포함하여 이후 접수된 압류(나주시, 전주세무서장) 및 임의경매개시결정(채권액 130,556,564원) 등기들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 146,400,000원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

본 건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 점유 관계에 대한 정확한 파악이 필요할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

'임대관계는 미상임'이라는 문구는 현장 조사 시 임차인이 존재하나 보증금/차임 등 상세 정보 파악이 어려웠을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 빛가람동은 나주혁신도시의 핵심 지역 중 하나로, 신도시 개발에 따라 점진적인 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

그러나 현재 '미성숙 상가지대'로 평가되고 있으며, 감정평가서 요약에 따르면 주위 환경은 보통 수준입니다.

용도는 제1종근린생활시설이며, 조사 시점 현재 공실 상태인 점은 수익 창출 측면에서 부정적인 요인입니다.

상권의 성장 잠재력은 있으나, 단기적인 임대 수익 확보에는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스 승강장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 주변 시설: 나주시청, 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 혁신도시 공공기관 및 상업시설, 주거 시설이 인근에 위치하여 편리한 생활환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 빛가람중학교가 북동측 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: 현재 상권이 충분히 성숙되지 않아 공실 위험 및 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

* 현재 공실: 조사 시점 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 승강기 운행 중단: 건물 내 승강기가 운행 중단 상태로, 수리 및 유지보수에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 속해 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람 혁신도시에 위치한 제1종근린생활시설로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

입지적으로는 도로 접근성이 좋으나, 상권은 아직 발전 단계에 있어 '미성숙 상가지대'로 평가됩니다. 현재 공실 상태이며 승강기 운행 중단 등 관리상의 문제점도 확인됩니다.

향후 혁신도시 발전과 함께 상권이 성장할 잠재력은 있으나, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 빛가람 혁신도시의 성장 가능성: 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 신축 상가 건물: 향후 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태.

* 경쟁력 있는 감정가: 미성숙 상권 및 공실 상태를 고려한 감정가로, 향후 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 204,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

현재 공실 상태, 상권의 미성숙도, 승강기 고장 등 부정적인 요소를 감안할 때, 현재 시장 상황 및 향후 회수 가능성을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 공실 및 상권 상황을 고려하여 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 입찰가는 희망 수익률, 자금 조달 계획, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.