나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3859 [1] 대구광역시 달성군 구지면 내리 849-17 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.10

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 달성군 구지면 내리 소재 '달성2차일반산업단지' 내에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 산업단지로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

토지의 상황

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지임.

건물의 구조 및 현상

가) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, - 주기둥 : H-beam 490 * 300mm, - 벽체 : 판넬 마감 등 - 바닥 : 칼라 하드너 바닥 등 - 창호 : 샷시 창호 등 나) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, - 외벽 : 판넬 마감 등 - 내벽 : 벽치 및 타일 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등 다) 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, - 주기둥 : H-beam 300 * 150mm, - 벽체 : 판넬 마감 등 - 바닥 : 칼라 하드너 바닥 등 - 창호 : 샷시 창호 등

기계/기구의 현상

본 기계기구는 2011.04에 명진전기에서 제작된 수변전설비로 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

건물 나) 1층은 공부상 ‘판넬지붕’이나, 실제 ‘슬래브지붕’임. 건물 나)는 2016.07.05. 높이증축(H=1.3m) 되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1 토지 갑구 5번 환매특약등기는 환매기간 도과되었으나 경매로 인하여 말소되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

1.1. 1.토지 정보

소재지: 대구광역시 달성군 구지면 내리 849-17

토지면적: 3236.60㎡ (약 979.1평)

용도: 공장

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건물 정보

건축물대장 상 총 면적: 1335.10㎡ (약 403.8평)

건물 제시외면적: 165.70㎡

건축 구조: 가동(일반철골구조 판넬지붕 1층, 주기둥 H-beam 490*300mm, 칼라하드너 바닥), 나동(일반철골구조 판넬지붕 1층, 외벽 판넬마감, 장판지/타일 바닥).

주요 특징: 건물 나동은 공부상 판넬지붕이나 실제 슬래브지붕이며, 2016년 7월 5일 높이 증축(H=1.3m)됨.

기계/기구: 2011년 4월 명진전기 제작 수변전 설비가 현상 및 관리상태 보통으로 기재됨.

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3859 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,290,275,300원

토지면적: 3236.60㎡ (약 979.1평)

토지 지분: 3236.6㎡

건물면적: 1335.10㎡ (약 403.8평)

건물 지분: 1335.1㎡

건물 제시외면적: 165.70㎡

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 구지면 내리 소재 '달성2차일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 산업단지로서 제반 입지 여건은 무난한 편임. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1.대항력 있는 임차인

* 임차인: 김현우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2010-04-19

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 금액 또는 별도의 합의 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.1. 2.대항력 없는 임차인

* 임차인: 백재석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-11

대항력: 없음

* 임차인: 이귀찬

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2014-01-20

대항력: 없음

* 임차인: 허 경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-07

대항력: 없음

인수 보증금 합계 (자료상): 0원

3.2. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 을6 근저당권 (중소기업은행, 2011-10-31, 800,000,000원)

기타 권리: 갑1(소유권이전-달성군), 갑2(소유권이전-대구광역시도시개발공사), 갑5(소유권이전-주식회사삼우인코드, 환매특약부 매매), 갑24(압류), 갑25(가압류), 갑32(가압류-김남순), 갑33(강제경매-김남순)

등기부채권 총액: 998,113,400원

특이사항: 목록 1 토지 갑구 5번의 환매특약등기는 환매기간 도과되었으나 경매로 인해 말소되지 않았음.

3.3. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2011-10-31, 800,000,000원)

기타 권리: 갑1(소유권보존-주식회사삼우인코드), 갑12(가압류-주식회사오리화물), 갑19(가압류-김남순), 갑20(강제경매-김남순)

등기부채권 총액: 998,113,400원

4. 상권분석

본건이 위치한 달성2차일반산업단지는 대구광역시 서남권의 주요 산업 거점 중 하나로, 다양한 제조업체들이 입주해 있습니다. 산업단지 내에는 금속, 기계, 컴퓨터, 전자, 자동차 부품 제조업 등이 유치되어 있으며, 외국인 투자 단지로도 소개되고 있습니다. 최근에는 대구 미래스마트기술 국가산업단지(제2국가산업단지)가 조성되면서 첨단산업 중심지로 발전하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화와 고용 증대에 기여하고 있습니다.

교통 측면에서는 665번, 달성4번, 달성7번, 급행8번, 직행2번 등 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 대구산업선 건설 계획이 확정되어 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

입주 업체들의 생산 및 수출 실적이 꾸준히 나타나고 있으며, 이는 산업단지의 안정적인 경제 활동을 보여줍니다. 주변의 다른 공장 매물들은 대형 면적과 높은 층고, 상당한 전기 용량 등을 갖춘 경우가 많아, 본 건 역시 이러한 산업단지의 특성을 공유할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 산업단지 내에 위치하여 직접적인 주거 편의시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 그러나 달성2차일반산업단지 인근에는 구지면 소재지의 편의시설 및 대구국가산업단지, 대구테크노폴리스와 같은 대규모 개발 지역이 있어, 차량 이동 시 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 판단됩니다. 대구국가산업단지와 인접해 있고 구지농공단지와도 가까워 산업 연계성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되므로, 각 물건의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다. 제시외 건물 165.70㎡도 포함되어 매각되므로, 이에 대한 별도 평가가 필요합니다.

* 환매특약등기: 토지 등기부의 갑구 5번 항목에 '환매특약부 매매' 등기가 존재하며, 환매기간이 도과되었음에도 경매로 인해 말소되지 않았습니다. 이에 대한 법적 말소 여부 및 영향에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 김현우 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 보증금이나 차임을 지급받지 않았거나, 별도의 합의가 있었을 가능성을 시사합니다. 실제 인수해야 할 보증금이나 이에 대한 법적 효력 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 공부와 상이한 건물 현황: 건물 나동의 경우, 건축물대장상 '판넬지붕'으로 되어 있으나 실제로는 '슬래브지붕'이며, 높이 증축(H=1.3m)된 부분이 있습니다. 이는 향후 건물 사용이나 재산권 행사 시 행정적 문제를 야기할 수 있으며, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

* 폐기물 처리 시설 관련: 달성2차일반산업단지 내에는 달성폐기물처리장이 언급된 바 있으며, 대구 지역 내 폐기물 처리 시설(소각장, 음식물 처리장 등)에 대한 논란이나 환경 관련 이슈가 과거에 있었습니다. 직접적인 혐오 시설이 매각 대상지 바로 옆에 위치한다는 정보는 없으나, 산업단지 내 이러한 시설들의 존재 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다. (검색 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오 시설이 있다고 명시된 내용은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 구지면의 달성2차일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 약 23억 원의 감정가를 형성하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있어, 공장 운영을 위한 기본적인 요건은 충족하는 것으로 보입니다. 산업단지 내 입지로서 교통 및 산업 연계성은 양호한 편입니다.

권리관계 상으로는 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 압류, 가압류, 강제경매 등은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 환매특약 등기와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 임차인 김현우의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있음에도 대항력이 있다는 점은 매우 주의 깊은 확인이 필요합니다. 또한, 건물 나동의 공부와 실제 현황이 다른 부분도 간과할 수 없는 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 달성2차일반산업단지 내 안정적인 산업 활동: 대구 서남권의 주요 산업 거점으로서, 꾸준한 산업 활동과 기업 유치가 이루어지고 있어 안정적인 공장 운영 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있어, 다양한 규모의 제조업체나 물류 시설 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 성장 가능성: 대구 제2국가산업단지와 같은 대규모 개발 사업이 인근에서 진행 중이므로, 장기적으로 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 감정가: 대규모 산업단지 공장의 감정가 수준으로서, 시장 상황과 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,290,275,300원을 기준으로, 낙찰률은 일반적으로 감정가의 70%~90% 선에서 결정되지만, 본 건의 잠재적 리스크 요인(환매특약, 대항력 있는 임차인, 공부와 상이한 건물 현황)을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인 김현우의 보증금 및 차임 미상으로 인한 잠재적 인수 보증금 발생 가능성이 있으므로, 이를 최우선적으로 확인해야 합니다.

따라서, 위 리스크 요인들에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토를 마친 후, 본 건의 실제 시장 가치와 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 권리관계 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.