나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7500 [1] 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 광주광역시 동구 충장로5가 소재 광주극장 남서측 인근에 위치하고 주위는 주로 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가 소재 건물까지 차량 접근 가능하고 시내버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상27층 건물 내 1층 102호로서 외벽 : 콘크리트위 페인트칠, 돌붙임, 철재 바 및 복합 타공판넬 내벽 : 목재합판, 페인트칠 등 창호 : 강화유리 새시창

이용상태

근린생활시설용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 사용 중단상태입니다.

설비내역

전유부분에 급배수관로와 스프링클러 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 승강기, 스프링클러 및 소화전, 지하주차장 설치되어 있으며 도시가스는 복도 천장까지 인입되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 업무시설 및 근린생활시설 부지는 7필지 일단지로서 유사사다리형의 평지입니다.

인접 도로상태등

본건 업무시설 및 근린생활시설 부지 남동측으로 왕복2차로의 포장도로에 접하고 북동측으로 폭 6~7m의 일방통행도로에 접하며, 남서측으로 폭 약4m의 포장도로에 접하고 남동측 및 북동측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물부지 모두 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 상가는 기준시점 현재 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며, 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스가 약1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있습니다.(사진용지 5 ~ 8페이지 참조)

물건 비고

조사시점 감정평가서상 도시가스는 복도 천정까지 인입되어 있고, 사용중단상태이나 영업시설물의 일부가 내벽에 부착된 상태이며 천장 부분의 철골트러스와 무석면 텍스기 약 1m 정도 낮게 설치된 상태이고 시스템 에어컨 실내기를 떼어낸 것으로 보이는 사각 구멍이 있는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경7500 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 1,112,000,000원

토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.5423㎡ (약 3.19평)

건물면적: 79.38㎡ (약 24.01평)

건물지분: 79.38㎡ (약 24.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물명: 금남로 유탑유블레스 원시티

주구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 2층, 지상 27층

준공일: 2022년 6월 14일

건물 총 면적: 45,603.70㎡

토지 면적: 2,814.9㎡

건물 내 총 호실 수: 487호

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 상가는 광주광역시 동구 충장로5가 소재 광주극장 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스 및 지하철 등 대중교통 운행이 활발한 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 부지는 남동측으로 왕복 2차로 포장도로, 북동측으로 폭 6~7m의 일방통행 도로, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

등기부상 말소기준권리는 하나은행 근저당(720,000,000원)이며, 이 외 가압류 및 임의경매 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 736,813,301원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권은 인수될 수 있으나, 현재 해당 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 상가는 근린생활시설 용도로 등록되어 있으나, 현재 사용이 중단된 상태입니다.

4.2. 상권 특성

본 상가가 위치한 충장로는 과거 호남 최대 상권으로 불렸으나, 최근 상권 침체가 심화되고 있습니다. 한국부동산원 조사 기준으로는 중대형 상가 공실률이 25.33%에 달했으나, 광주 동구 자체 조사 결과에서는 13.87%로 나타나 조사 기관 및 방식에 따라 차이가 있습니다. 최근 몇 년간 상권 르네상스 사업 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으며, 일부 지역에서는 방문객 수와 매출이 증가하는 긍정적인 변화도 보이고 있습니다. 하지만 여전히 상가 공실률이 높고, 매출 및 유동인구 감소 등 전반적인 상권 침체 현상이 나타나고 있어 주의가 필요합니다.

4.3. 주변 시설

광주극장 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 최근 '홍콩 골목'과 같은 야간 상권 활성화 시도가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

건물이 위치한 지역은 광주 동구의 중심 상업 지역으로, 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

시내버스, 지하철 등 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

감정평가서 상 조사 시점에 도시가스는 복도 천장까지 인입되어 있으나 사용이 중단된 상태입니다. 또한, 영업 시설물의 일부가 내벽에 부착되어 있고, 천장 부분이 약 1m 낮게 설치된 상태이며, 시스템 에어컨 실내기 탈거로 보이는 사각 구멍이 확인되었습니다. 이러한 내부 상태는 영업 재개 시 원상복구 또는 시설 보완에 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 상권 침체 가능성

충장로 상권 전반의 공실률 증가 및 매출 감소 추세는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있으나, 가시적인 성과로 이어지기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획 상 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 광주 극장 및 충장로 상권 인근으로, 일반적인 도심 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 동구의 중심 상업 지역에 위치한 신축 건물 내 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 우수한 편입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 부담은 없습니다. 다만, 현재 영업 중단 상태이며 내부 시설물에 대한 보수 및 원상복구가 필요한 상태입니다. 충장로 상권 전반의 침체 추세는 향후 임대 수익 확보에 대한 고려가 필요합니다. 잠재적인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지 및 교통 여건

* 비교적 신축 건물 (2022년 준공)

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음 (무보증, 무권리 인수)

* 내부 수리를 통한 가치 상승 및 임대/활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,112,000,000원입니다. 현재 상권 침체 및 내부 상태에 따른 원상복구 비용 등을 감안할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가 범위는 약 778,400,000원에서 889,600,000원 사이로 제시합니다. 이는 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하고, 향후 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.