나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7548 [1] 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 11층1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금동 소재 '문화전당역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등의 부동산이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(문화전당역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건 내 제11층 제1115호로서, (사용승인일 : 2022.02.04) 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 및 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건축물 남측으로 노폭 약8~10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법), 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상 입니다.

물건 비고

- 주택임차권자보다 선순위로 배당받는 근로복지공단의 최우선 임금채권 10,000,000원이 있으므로 주의를 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경7548 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 11층1115호입니다.

용도는 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중입니다.

감정평가액은 105,000,000원입니다.

토지 면적은 4.45㎡ (약 1.35평)이며, 건물 면적은 25.21㎡ (약 7.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 광주광역시 동구 금동에 위치하며, 지하철 1호선 문화전당역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 건물 상세 정보

건축물명은 문화전당역 오펠리움이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층, 지상19층 건물 중 11층 1115호입니다.

건물 사용승인일은 2022년 02월 04일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내벽은 벽지 및 타일, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감 등입니다.

오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차타워 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 부정형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8~10M의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 광주세무서장의 압류(2024년 09월 13일 접수)입니다.

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2, 갑4: 소유권이전1번/3번 신탁등기 말소 (주식회사세호산업개발)

* 갑5: 압류 (광주세무서장, 말소기준권리)

* 을1: 주택임차권 (이재환, 100,000,000원, 인수)

* 갑6: 강제경매 (한국주택금융공사, 110,062,011원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 이재환

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-04

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 (을1)

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번의 주택임차권(이재환)입니다. 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 소재한 금동 일대는 문화전당역 역세권을 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며, 역을 이용하는 유동인구와 주변 상업 시설 이용객을 수요 기반으로 합니다.

부동산중개사무소 등 근린생활시설도 건물 내에 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 문화전당역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광주 시내 및 외곽 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 문화전당역 주변으로 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 시설: 문화예술회관, 공원 등 문화 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 건물 또는 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이재환의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 최우선 임금채권: 주택임차인보다 선순위로 배당받는 근로복지공단의 최우선 임금채권 10,000,000원이 존재합니다. 이는 임차인의 배당금 수령액에 영향을 줄 수 있으며, 인수 여부와는 별개로 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

* 임대 조건 미확인: 임차인의 실제 임대 조건(차임 등)에 대한 정보가 미상으로, 추후 임대 관리를 위한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주 시내 중심부, 문화전당역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 가치가 매우 높습니다. 2022년 준공된 건물로 물리적 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 100,000,000원의 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼 매수인의 실질 투자 비용이 증가하게 됩니다.

근로복지공단의 최우선 임금채권 존재 또한 배당 순서에 영향을 미쳐 임차인의 보증금 회수액을 감소시킬 수 있습니다.

따라서 본 건은 투자 시 임차인 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 문화전당역 초역세권으로 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 역세권 가치: 교통의 편리성과 주변 상업 시설 이용 용이성으로 투자 가치 높음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

최근 매매 사례:

* 2024년 8월 2일: 83,000,000원 (25.21㎡)

* 2024년 12월 26일: 140,000,000원 (25.21㎡)

* 2025년 4월 16일: 230,000,000원 (50.96㎡) - 약 25.21㎡ 기준 환산 시 약 113,000,000원

현재 시장 시세는 2024년 12월 거래가 140,000,000원을 최고점으로, 2025년 4월 환산 시세 약 113,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 105,000,000원으로 시세 범위 내에 있습니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되거나, 해당 문구가 다른 소멸되는 권리를 지칭하는 것으로 해석될 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 또는 최근 시세를 고려하여 결정될 수 있습니다. 2025년 4월의 환산 시세 약 113,000,000원과 감정가 105,000,000원을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액이 적정할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가를 기준으로 하되, 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.