나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6108 [1] 부산광역시 남구 문현동 145-9 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자고등학교 남측 인근에 위치한 현칭 동백주택 1층 106호로서, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택이 혼재하는 주택지대로 주거환경 보통입니다.

교통상황

소형차량 접근 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 106호로서, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅, 창호: 알미늄 샷시 및 목재 이중창의 구조 입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 북서하향 경사지에 계단식으로 택지 조성된 연립주택 부지 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 포장도로에 접하고 남동측으로 7-8미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 일반도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

①연립주택으로 이용 중임.
제시외 건물(보일러실) 포함. 본건에 소재하는 종물 성격의 제시 외 건물은 구조, 용재, 현상 등을 종합적으로 참작하여 평가하였음.
②본건을 포함한 부근 일대는 [문현대성 가로주택정비사업]구역으로 현재 [조합설립인가]된 상태임.
③2026.06.05.(남구청 회신서) 및 2026.06.16.(가로주택정비사업 회신서)에 의하면 조합설립인가 완료(22.7.11.), 건축심의 완료(24.7.1.), 조합원 분양신청 완료(24.9.30~11.8), 현재 사업시행계획인가 준비 중임.
④강영준, 전선미는 조합원으로 59A형 분양신청 완료함. 호수 분양면적, 분양대금내역 등은 향후 사업시행계획(관리처분 포함) 인가 시 최종 결정 됨.
⑤승계취득 시 매수인 부담: 부담사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경6108 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 문현동 145-9, 1층 106호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

140,360,000원

1.5. 토지면적

48. 50㎡ (약 14.7평)

1.6. 건물면적

54. 88㎡ (약 16.6평)

1.7. 건물 제시외면적

7. 20㎡ (보일러실)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분

공유물분할을 위한 경매

1.10. 채권자

전OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 건물구조 및 상태

철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 106호로 이용 중이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 알미늄 샷시 및 목재 이중창 구조입니다. 내부 상태는 연립주택으로 이용 중이며, 위생설비, 개별난방 설비 등이 되어 있습니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 약 6미터 포장도로에 접하고 남동측으로 7-8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강성필

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실질적인 부담 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 '갑13' 임의경매 (2025타경6108) 개시결정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 (강성필) 존재 (비록 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

* 주의사항: "승계취득 시 매수인 부담: 부담사항 없음"이라는 내용과 "대항력 있는 임차인"이 존재한다는 정보 사이에 모순이 있을 수 있으므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 15,700만원에 거래되었습니다. 다른 거래 사례들도 있으나, 본건의 위치 및 사업 진행 상황을 고려할 때, 재개발 사업이 진행 중인 점을 감안하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 호재

본건이 포함된 부근 일대는 현재 [문현대성 가로주택정비사업] 구역으로, 조합설립인가 완료 후 건축심의 완료, 조합원 분양신청 완료 등 사업이 상당히 진척된 상태이며, 현재 사업시행계획인가를 준비 중입니다. 이러한 재개발 사업의 진행은 향후 부동산 가치 상승의 주요 요인이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건 인근에 시내버스정류소가 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 소형 차량의 접근도 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

문현여자고등학교가 인근에 있으며, 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

전반적으로 주거 환경은 보통이며, 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 현재 가로주택정비사업이 진행됨에 따라 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

강성필 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 법적 절차 및 실질적인 관계 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 가로주택정비사업 진행 리스크

사업 초기 단계(사업시행계획인가 준비 중)이므로, 사업 지연, 계획 변경, 예상치 못한 추가 분담금 발생 가능성 등 사업 진행 과정에서의 불확실성이 존재합니다. (현재 매수인 부담 없음으로 명시되었으나, 사업 인가 과정에 따라 변동 가능성 염두)

6.3. 공유물분할 경매의 복잡성

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 복잡한 소유 관계 및 이해관계 조정을 거쳐야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동의 가로주택정비사업 구역 내에 위치하여 향후 상당한 가치 상승이 기대되는 투자 유망 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 사업 진행 단계에서의 불확실성, 공유물분할 경매라는 특수성으로 인해 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재개발 사업으로 인한 미래 가치 증대

문현대성 가로주택정비사업 완료 시, 신축 주택으로의 전환을 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 상당한 토지 지분

토지 면적 48.50㎡는 연립주택의 재건축 또는 재개발 과정에서 중요한 자산 가치를 가집니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,360,000원

주변 유사 물건의 최근 매매 시세(약 15,700만원) 및 본건의 재개발 잠재 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 155,000,000원

본 입찰가 범위는 감정가를 기준으로 하되, 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성과 대항력 있는 임차인, 사업 진행 불확실성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정한 것입니다. 입찰 참여 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 숙지하고 신중한 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.