나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9799 [1] 대구광역시 북구 산격동 1223-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 “대구실내체육관” 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독(다가구)주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통수단의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 가각정리된 가장형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 5~6미터 포장도로 및 동측으로 폭 약 2~3미터 막다른 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지, 타일 및 적삼목 붙임 등 마감. 바닥: 장판지 및 타일 등 마감. 창호: 새시 이중창, 목재유리 및 새시 이중창입니다. (나)시멘벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 타일 및 몰탈위 페인팅 마감. 바닥: 타일 마감. 창호: 새시 창호입니다. (ㄱ, ㄴ)새시조 강판지붕 단층건으로서, 벽체: 하단부 조적위 새시 마감. 바닥: 세멘몰탈 마감.

이용상태

(가)지하~2층: 단독주택. (나): 화장실. (ㄱ,ㄴ): 다용도실.

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 유류 보일러에 의한 난방설비 되어 잇습니다. (나): 위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도” 참조.

공부와의 차이

가. 본건 기호 (가)지하 부분은 공부상 면적(17.62㎡)과 개략적인 실측에 의한 면적 (약 42.4㎡)이 서로 상이합니다. 나. 본건 기호 (나)건물은 공부상 용도는 “창고”이나, 실제 “화장실”이며, 전부 의뢰외 지상(1223-13번지(도로))에 소재하는 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각포함
목록2 지하실은 공부상 17.62㎡이나 현황 약 42.4㎡, 공부상 창고는 실제 화장실이며 의뢰외 지상(1223-13번지(도로))에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9799 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1223-12

용도: 단독주택

감정가: 251,320,630원

토지면적: 122.40㎡ (약 37.02평)

건물면적: 131.53㎡ (약 39.79평)

건물 제시외면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각포함.

건축물 정보:

- 구조: 세멘벽돌조 슬래브지붕 (1978년 12월 28일 사용승인)

- 용도: 단독주택

2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 “대구실내체육관” 북측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트단지, 단독(다가구)주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주거지역입니다.

차량의 접근이 가능하며, 대중교통수단의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건의 남측으로는 폭 약 5~6미터 포장도로, 동측으로는 폭 약 2~3미터 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황

* 임차인: 이부자

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-11-16

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 비고:

등기부 요약

* 소유권 이전: 1993-07-12 (엄종석), 1999-02-25 (노성곤 외 1명), 2017-02-10 (노금만 - 증여)

* 말소기준권리: 근저당권 (이원석, 2019-02-18, 70,000,000원)

* 말소 예정 권리: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2021-11-29, 124,000,000원), 압류 (북대구세무서장, 2022-05-26), 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2022-12-06, 184,011,788원), 압류 (북구(대구광역시), 2025-08-29), 임의경매 (이원석, 2025-11-20, 70,000,000원)

* 등기부채권 총액: 378,011,788원

4. 상권분석

본건은 대구 북구 산격동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 산격종합시장과 같은 전통 시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 대구교육박물관, 경북대학교 북문 로데오거리 등이 인접해 있어 문화 및 교육 시설 접근성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕으로 건축되었으며, 지하는 17.62㎡이나 현황 약 42.4㎡로 공부상 면적과 차이가 있습니다.

(가) 건물은 지하층을 포함한 2층 단독주택으로, 유류보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

(나) 건물은 공부상 '창고'이나 실제로는 '화장실'로 이용되고 있으며, 이는 의뢰외 지상(1223-13번지, 도로)에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

(ㄱ, ㄴ) 건물은 새시조 강판지붕 단층 건물로 다용도실로 이용 중입니다.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 장판지, 타일 등으로 마감되었습니다.

주변에는 산격종합시장, 대구교육박물관, 경북대학교 등이 있어 생활 및 문화 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 면적과 현황 면적의 차이: 지하 부분은 공부상 17.62㎡이나 현황 약 42.4㎡로 상당한 면적 차이가 존재합니다.

공부상 용도 및 소재지 불일치: 공부상 '창고'로 등재된 (나)건물이 실제로는 '화장실'로 이용되고 있으며, 더구나 의뢰외 지상(1223-13번지(도로))에 소재하는 것으로 조사되어 철거 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 포함 매각: 주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물(약 7.44평)이 매각에 포함되어 있어 이에 대한 관리가 필요합니다.

높은 등기부채권 총액: 378,011,788원의 등기부채권 총액이 감정가(251,320,630원)를 초과하므로, 경매 진행 시 채권 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

임차인: 임차인 이부자는 대항력이 없으며, 보증금 700만원에 대한 배당 절차에 따라 보증금 회수 여부가 결정될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 산격동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 주변 생활 편의시설 및 문화 시설 접근성이 양호한 편입니다.

일괄 매각 대상인 제시외 건물(지하, 화장실, 다용도실)이 포함되어 있으며, 특히 지하 면적의 현황과 공부상 차이, 그리고 타 필지에 소재한 '화장실' 건물의 법적 문제는 주요하게 고려해야 할 리스크 요소입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 높은 등기부채권 총액은 낙찰가 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

일괄 매각되는 제시외 건물(약 7.44평)의 잠재적 가치를 활용할 수 있습니다.

주거지역에 위치한 단독주택 부지로, 향후 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경북대학교 인근이라는 점은 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 단독주택으로, 유사한 조건의 단독주택 실거래가 자료가 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 제공된 JSON 정보는 주로 다세대/빌라에 대한 것으로, 직접적인 비교는 어렵습니다. 검색 결과에서도 특정 단독주택의 구체적인 매매 사례를 찾기 어려워, 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가(251,320,630원)를 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크(면적 차이, 불법 건축물 가능성 등)를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

시장 상황과 경쟁 입찰 상황에 따라 변동성이 크겠으나, 감정가의 100%~110% 수준을 잠정적인 입찰 희망가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 그리고 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.