나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9783 [1] 대구광역시 수성구 수성동2가 124-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 '대구광역시 교육청' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 단독주택 부지 및 일부 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 1.3미터 정도의 관습상 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동일초등학교, 동중학교)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1)멸실되었음. (2-2)세멘부록조 스라브지붕 단층건으로, 내,외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감임.

이용상태

(2-2)화장실 및 창고로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2-2)건물은 공부상 0.4평(1.3㎡)이나 실제 약5.4㎡ 로서 실측에 의거 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자우선매수 특별매각조건 있음). 토지 지적도상 맹지. 주택 멸실, 변소 및 창고 공부면적과 상이하여 실측사정

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9783 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동2가 124-4

용도: 단독주택

감정가: 212,961,600원

토지면적: 117.00㎡ (약 35.39평)

건물면적: 46.61㎡ (약 14.09평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 지분 약 40%, 건물 지분 약 40%)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 일괄매각

주의사항: 지적도상 맹지, 주택 멸실, 공부면적과 상이한 건물 면적 (변소 및 창고), 실측사정

최근 매매 JSON 정보: (없음 - 제공된 JSON은 본건과 다른 '트윈빌' 다세대주택 정보임)

건축물표제부 요약: 단독주택, 일반목구조, 기와지붕, 1981년 04월 29일 사용승인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 '대구광역시 교육청' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 교육 중심지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 도로와의 접면 상태 및 지적도상 맹지라는 점을 고려할 때 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 접근성은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 현재 단독주택 부지 및 일부 '도로'로 이용 중인 것으로 보입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 1.3미터 폭의 관습상 도로와 접하고 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(동일초등학교, 동중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 09일 접수된 주식회사에이아이금융그룹대부의 근저당권 (을6)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 (매매, 상속), 지분 이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부: 토지와 유사하게 소유권 이전, 지분 이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 등재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으나, 현재 등기부상 명확히 확인되는 사항은 없습니다. (별도 확인 필요)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 지분매각 (토지 약 40%, 건물 약 40%)이므로, 공유자 우선매수권이 존재합니다.

* 공유자 우선매수 신고 및 특별매각조건이 있으므로, 입찰 전 공유자 우선매수 신고 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: '대구광역시 교육청' 인근으로 학교(동일초, 동중) 및 교육 관련 시설이 위치해 있습니다. 다수의 단독주택 및 다가구 주택이 혼재되어 있어 배후 주거 수요는 확보되어 있습니다.

* 시장 동향 (참고): 제공된 '트윈빌'(2001년 준공, 다세대, 73.45㎡) JSON 정보에 따르면, 2025년 10월 23일 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 224.6만원/㎡ 수준으로, 본건 지역의 일반적인 주거지 시세 파악에 참고할 수 있습니다. 다만, 본건은 단독주택 지분이며, 멸실 및 맹지라는 점을 감안하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측에 대구광역시 교육청이 위치하며, 인근에 동일초등학교, 동중학교 등 교육시설이 있어 교육 환경은 우수합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설이 산재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 맹지라는 점이 단점입니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 주변환경: 교육청 및 학교가 위치한 비교적 정온한 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분(약 40%)만 매각되므로, 타 공유자와의 협의 또는 관계 설정이 필수적입니다.

* 맹지 (Landlocked Property): 지적도상 맹지로서, 외부 진출입이 관습상 도로에 의존하며, 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주택 멸실 및 공부와의 차이: 기존 주택은 멸실되었으며, 공부상 면적과 실제 면적이 상이한 변소 및 창고가 존재합니다. 이는 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고 입찰가로 낙찰받더라도 해당 공유자에게 낙찰가로 매각될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부 채권액이 260,000,000원으로, 감정가(212,961,600원)를 상회합니다. 이는 채권 보전을 위한 경매가 진행되었음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 양호한 입지에 위치한 단독주택 부지 지분 경매 물건입니다. 특히 교육청 및 학교 인근이라는 점은 긍정적 요인입니다. 그러나 지분 매각, 지적도상 맹지, 주택 멸실 상태, 공부와의 상이한 건물 면적, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 단독주택 경매와는 다른 신중하고 면밀한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 가치: 대구 수성구라는 지역적 프리미엄과 교육청, 학교 인근이라는 위치적 장점을 가지고 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 제3종일반주거지역으로 향후 건축 또는 개발 시 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다. (단, 지분 및 맹지 문제는 해결 필요)

* 낮은 예상 입찰가: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각(약 40%)이며, 지적도상 맹지, 기존 주택 멸실, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 상당한 투자 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 공부상 면적과 실제 현황의 차이가 존재하여 명도 및 활용 계획 수립에 추가적인 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(212,961,600원)의 40% 지분 가치(약 85,184,640원)에서 추가적인 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수권 행사 여부 등 다양한 변수에 의해 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 철저한 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.