나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13542 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 12층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인 : 2020.12.03.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1, 2 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13542 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건물명: 늘예솔하우스

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

토지지분: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

건물지분: 29.51㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 19일자 강서세무서장의 압류이며, 해당 권리 이후의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (구정모)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 23일

확정일자: 2021년 04월 12일

배당신고일자: 2023년 07월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리

명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 매수인이 확인하고 이행해야 합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 오피스텔 수요가 뒷받침되는 상권입니다. 인근 주민센터와 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 12월 3일에 사용승인을 받았습니다. 지하 1층, 지상 12층 규모로, 본건은 그중 제6층 제602호에 해당합니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 총 43세대가 거주 가능한 규모입니다.

5.2. 주변 시설

본건의 직접적인 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 강서구 및 화곡동 지역 전반적으로 개발 및 기피시설 관련 이슈가 간헐적으로 보도된 바 있으나, 본 물건지 자체의 입지에는 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 현재까지 파악되지 않았습니다. 인근에는 편의시설 및 학교 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 임차인(주택도시보증공사) 관련 조건입니다. 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하는데, 이 과정이 원활하게 진행되지 않을 경우 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 높은 채권 총액은 추가적인 권리 관계 또는 시장 가치 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 경매를 통해 취득할 수 있는 물건입니다. HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 권리 관계가 존재하나, 매각 조건상 매수인이 임차인 보증금을 직접 인수하지 않는다는 점이 중요합니다. 이러한 조건들을 명확히 이해하고 관리할 수 있다면, 신축 오피스텔의 장점을 활용한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 준신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 건물이 신축이며 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

- 서울시 위치: 서울특별시 강서구라는 입지적 장점을 가집니다.

- 비인수 조건: 임차인의 보증금 채권을 인수하지 않아 명도 관련 부담이 적습니다.

- 잠재적 가치: 시장 상황에 따라 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

본 물건은 임차인 보증금(235,000,000원)을 매수인이 인수하지 않는 조건이므로, 감정가를 기준으로 시장 가치와 잠재적 수익성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 신축 건물의 가치와 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준에서의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 입찰이 이루어지므로, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 255,000,000원

최적 입찰가 제안: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.