나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23128 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남동측 주변에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔, 성당등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물내 13층 비-1303호로서, 외 벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅등, 내 벽: 벽지마감등, 창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관기, 화재경보설비, 기계식 주차타워설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형의 토지를 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 포장도로 및 북측으로도 폭 약8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 1303호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23128 (1)

* 물건 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 13층 비-1303호

* 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상19층 건물 내 13층 비-1303호

* 면적:

* 토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 160,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부산진경찰서 남동측 주변에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 성당 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2019년 04월 05일

* 총 층수: 지하 3층, 지상 19층

* 건축물대장상 용도: 공동주택 (단, 본건 감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

* 건축물대장상 총 면적: 23,632.77㎡

* 대지권 비율 (건폐율): 75.02%

* 용적률: 977.24%

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2019-10-08, 채권액 91,800,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위인 주택임차권, 압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서지현 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2023년 04월 28일

* 확정일자: 2023년 05월 01일

* 배당신고일자: 2024년 05월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 건이 위치한 부전동 일대는 부산진경찰서, 부산시민공원 등을 중심으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 분포하여 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 수요: 부산진경찰서 및 주변 업무시설 종사자, 부산시민공원 이용객, 지역 내 거주자 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다. 소형 면적의 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 상품 분석: 대동레미안센트럴시티 자체에 다수의 오피스텔이 있으며, 인근에도 유사한 규모와 연식의 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있습니다. 본 건은 13층이라는 높은 층수에 위치하여 조망권 등에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 부산진경찰서가 인접해 있어 치안이 양호한 편입니다.

* 교육시설: 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거 편의시설: 건물 내 급배수 및 위생설비, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관기, 화재경보설비, 기계식 주차타워 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 권리관계: 본건은 인수되는 권리가 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 미납 관리비 등은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다. (본 정보에는 미납 관리비에 대한 언급이 없습니다.)

* 건물 상태: 2019년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 속하나, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 부산진경찰서, 성당 등 공공 및 종교 시설이 위치해 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. (주변 시뮬레이션 검색 결과)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 경기 침체 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부전동 소재 대동레미안센트럴시티 오피스텔은 부산진경찰서 인근의 좋은 입지에 위치하고 있으며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년식 건물로 비교적 신축이며, 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 중심 업무지구와 가까우며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 임대 수익: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요가 꾸준하며, 본 건은 13층으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 개발 호재 (잠재적): 부전동 일대의 재개발 및 교통망 확충 가능성은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 (시뮬레이션 기반):

본 건의 감정가는 160,000,000원입니다. 유사 면적(약 8.35평)의 오피스텔이 위치한 건물 및 주변 지역의 시세를 시뮬레이션한 결과, 평당 약 18,000,000원에서 22,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본 건의 시장 가치는 약 150,300,000원 (8.35평 x 18,000,000원)에서 183,700,000원 (8.35평 x 22,000,000원) 범위로 추정됩니다. 감정가는 이 범위 내에 포함되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

본 건은 인수되는 인수 보증금이 0원이며, 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 경매로 인해 모두 소멸되는 권리상 매우 안전한 물건입니다. 따라서 감정가 또는 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 적정 입찰가 범위 제시:

수익률, 경쟁 입찰자 수, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 155,000,000원 으로 판단됩니다.

초기 입찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 128,000,000원부터 시작하여, 현장 분위기 및 경쟁 상황을 보며 점진적으로 상향하는 전략을 고려해볼 수 있습니다. 최적의 낙찰가는 약 140,000,000원 내외가 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.