나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512947 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1163-15 서보빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 다세 대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린공원 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 인천지하철1호선 "예술회관역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지층/지상4층 건물 내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 1993.08.12.), 외벽: 적벽돌 및 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1163-15 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전 과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

물건 비고

건물 외벽에 '서보빌라 2'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512947 (1) 부동산임의경매 물건으로, 인천광역시 남동구 구월동 1163-15번지 서보빌라 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 88,000,000원이며, 건물면적은 37.56㎡ (약 11.36평), 토지지분은 23.248㎡ (약 7.03평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 건물은 1993년 8월 12일에 사용승인된 철근콘크리트 조 슬래브지붕 건물이며, 총 4층 중 1층에 위치합니다. 건물 외벽에는 '서보빌라 2'로 표시되어 있어, 공식 명칭과 차이가 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, "구월여자중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린공원 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 인천지하철1호선 "예술회관역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며 세장형으로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 또한, 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 삼성생명보험주식회사입니다. 등기부상 말소기준권리는 2011년 3월 23일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(채권액 54,600,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 8월 8일. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024년 8월 8일, 확정일자 2024년 8월 14일, 배당신고일자 2026년 2월 23일. 대항력 없음.

임차인 모두 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 박효순 씨는 배당 신고를 하였으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 세부적인 권리 관계 및 배당 내역 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 2026년 3월 3일에 거래된 39.82㎡ 면적의 '예랑빌라(B동)'는 45,000,000원, 38.25㎡ 면적의 '경인빌라(가동)'는 50,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 3월 3일에 거래된 49.82㎡ 면적의 '신세계빌라'는 85,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 면적(37.56㎡)과 건축 연도(1993년)를 고려할 때, 유사한 조건의 매물은 약 4,500만원에서 5,000만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 하지만 감정가는 88,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었거나, 주변 시세가 현재 감정가를 반영하지 못하고 있을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 인천광역시 남동구 구월동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 인근에 "구월여자중학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변 근린공원을 통해 여가 생활을 즐길 수 있습니다. 인천지하철1호선 "예술회관역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 노선 또한 다양하게 운행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 괴리: 본건의 감정가는 88,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 4,500만원~5,000만원 수준으로, 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 오히려 고가 낙찰의 위험이 있음을 시사합니다.

* 건축 연도: 1993년에 건축되어 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 명칭 표기 차이: 건물 외벽에 '서보빌라 2'로 표시되어 있어, 등기부상 명칭 '서보빌라'와의 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 적용되는 허가구역입니다. 일반적인 국내 매수자에게는 직접적인 제한이 없을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경512947 물건은 인천 남동구 구월동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 좋은 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며 임차인들의 대항력 또한 없습니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가(88,000,000원)와 유사 물건의 최근 실거래가(4,500만원~5,000만원) 사이에 큰 격차가 존재한다는 점입니다. 신축 연도가 오래된 점도 고려해야 할 사항입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 이용하면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 예술회관역 도보권 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 시세 회복 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 유사 면적의 다세대주택은 4,500만원에서 5,000만원 사이에서 거래되고 있습니다.

제시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 최근 실거래가 수준과 감정가 사이의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최적의 입찰가 목표는 60,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 유사 물건의 최고 실거래가보다 약간 높은 수준이며, 감정가 대비 약 68% 수준으로, 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.