나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514159 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 622-95 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트조지붕 5층건 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 미 상 임. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

-건물에 '지원빌라'라고 적혀 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514159 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 622-95, 5층 501호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 토금북로38번길 15)

건물명: 지원빌라 (건물에 '지원빌라'라고 표기되어 있음)

용도: 다세대주택

건축년도: 2009년 07월 27일 (사용승인일 기준)

건물면적: 63.69㎡ (약 19.27평)

토지면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

토지 지분: 32.6552㎡ (약 9.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 160,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호합니다. 인근에 버스 정류장 등이 있을 것으로 예상됩니다.

인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로 등에 접해 있습니다.

주변 시설: 인천용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 주택가에 통상적으로 필요한 편의시설(마트, 상점 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현 정보 및 주변 조사 결과, 해당 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경514159 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 149,000,000원)

주요 권리 현황:

* 임차인: 이 (전입일자: 2024-09-19, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (전입일자: 2022-05-02, 보증금: 149,000,000원, 대항력: 없음)

* 주택임차권 (을구 7번): 권리자 이주연, 금액 149,000,000원. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택도시보증공사의 말소 동의로 을구 7번 주택임차권도 소멸될 것으로 예상됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (이연희 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

물건이 위치한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 공동주택 및 빌라가 많은 전형적인 주거지대입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 보입니다.

편의시설: 인근 초등학교 및 주거지대 내 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인천용현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '이 '의 존재: 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있다는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 요구가 발생할 수 있으며, 명도 완료까지 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 높습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 인수 후의 계약 조건이나 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(1억 6천만원) 대비 주변 시세(약 1억 ~ 1억 1천만원)에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 현재 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 혹은 임차인 문제 등으로 인해 실제 거래가치가 낮게 형성될 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 접근성 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원, 차임 0원 조건으로 거주 중이라는 점이 투자의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 임차인과의 명도 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. HUG의 조건 변경 또한 낙찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

명도 리스크 해결 시의 시세차익: 만약 대항력 있는 임차인과의 명도 문제를 원만하게 해결한다면, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 대비 잠재적 매력: 명도 위험을 감안하더라도, 주변 실거래가 수준에서 매력적인 가격에 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 시세 분석: 제공된 주변 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(건물면적 63.69㎡)의 경우 약 101,000,000원에서 110,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가: 160,000,000원

예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였으며, 특히 '대항력 있는 임차인'의 명도 진행 시 발생할 수 있는 불확실한 비용과 시간을 감안한 보수적인 금액입니다. 낙찰 희망가는 반드시 임차인 명도 관련 구체적인 상황을 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권장합니다. HUG 인수조건 변경 내용 또한 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.