나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51014 [1] 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 180-12 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 소재 '관천리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 산간 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 남측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 토지는 휴경지, 구거, 도로, 경사지 등으로 이용 중이고, 기호 2 및 기호 3 토지는 휴경지 상태이며, 기호 4 토지는 현황 비포장의 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 중 기호 4 토지는 현황 비포장의 도로 등으로 이용 중이며, 이 토지는 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 소하천구역(춘천시 고시 제2023-595호), 영농여건불리농지 기호 2 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 영농여건불리농지 기호 3 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(전축종 제한), 영농여건불리농지, <추가기재> 해당지번 중 32㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) [국가지리정보 보완관리규정] 제10조, 제11조에 의거 전력 통신 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간기설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호 4 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(전축종 제한), 영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 해당지번 중 189㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) [국가지리정보 보완관리규정] 제10조, 제11조에 의거 전력 통신 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간기설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 1 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 일부 구거 등에 포락되는 것으로 목측되며, 일부는 현황 비포장의 도로로 이용 중에 있으며, 기호 4 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 도로 등으로 이용 중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임. 2) 본건 토지 중 기호 1 및 기호 2, 기호 3 토지는 단독주택을 목적으로 2009년에 건축신고 되어 있으나, 착공 신고 등은 이루어지지 않은 것으로 조사되었음.

물건 비고

-일괄매각
-목록3 경계부근 및 목록4 지상에 송전선로 등이 통과하고 있음
-목록1 공부상 '답'이나 현황 '일부 구거 등에 포락', 목록4 공부상 '전'이나 현황 '도로 등'임
-목록1,2,3 단독주택을 목적으로 2009년에 건축신고 되어 있으나, 착공 등은 이루어지지 않은 것으로 조사됨
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 농지전용허가 있음(증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요~문의:남면사무소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51014(1) 경매 물건에 대한 기본 정보를 안내해 드립니다.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51014 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 180-12 외

* 용도: 전 (Field/Farmland)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 감정가: 256,204,000원

* 총 토지 면적: 2,201.00㎡ (약 666 평)

* 건물: 없음 (0.00㎡)

* 채권자: 사단법인 신시

1.1. 토지 구성

본 물건은 다수의 토지 필지로 구성되어 있으며, 각 필지에 대한 현황 및 공부상 지목의 차이가 있습니다.

* 기호 1 토지: 공부상 지목은 '답'(Paddy field)이나, 현황은 일부가 구거 등에 포락되었거나 일부 비포장 도로로 이용 중입니다.

* 기호 2 및 3 토지: 현재 휴경지(Fallow land) 상태입니다.

* 기호 4 토지: 공부상 지목은 '전'(Field)이나, 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

물건의 입지 및 주변 환경에 대한 분석입니다.

* 주위 환경: 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 소재 '관천리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 산간 농경지대입니다.

* 교통 상황: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 기호 4 토지는 현황 비포장 도로로 이용 중이며, 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계 및 인수 여부에 대한 분석입니다.

* 말소기준권리: 2019년 4월 23일자 사단법인에 대한 가압류 (갑8)

* 경매 신청 채권자: 사단법인 신시 (춘천지방법원 2025타경51014)

* 소멸되는 권리: 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑9 강제경매)

* 인수되는 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (이현숙): 2008년 6월 25일 등기 (갑1). '인수'로 표기되어 있으나, 일반적인 강제경매 절차에서는 말소되는 것이 원칙이므로, 낙찰 시 인수 여부에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

* 구분지상권 (한국전력공사):

* 목록3 토지: 2013년 12월 9일 설정 (을12). 본 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (약 32㎡ 상공)

* 목록4 토지: 2013년 12월 9일 설정 (을13). 본 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (약 189㎡ 상공)

* 이 권리들은 토지 상공의 특정 공간 사용에 대한 권리로, 해당 필지의 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 '미상'으로 조사되어, 혹시 있을 수 있는 비공식적인 점유자에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건 주변의 상업적 가치 및 개발 가능성에 대한 분석입니다.

* 현황: 해당 물건은 주로 농경지와 자연림으로 이루어진 지역으로, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 상태입니다.

* 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 전원주택 단지 조성 등과의 연계 가능성에 따라 가치 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설 및 환경 정보를 제공합니다.

* 주변 시설: '관천리 마을회관'이 인근에 있으나, 전반적인 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

* 교통: 대중교통 이용 불편으로 인해 생활 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 환경: 자연림이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 송전선로 통과로 인한 영향도 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소들입니다.

* 농지 취득 관련: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수). 농지 전용 허가는 있으나, 증명원 발급 절차 확인 필요.

* 구분지상권: 목록3, 4 토지의 구분지상권(한국전력공사)은 매각 후에도 소멸되지 않아 해당 상공 공간 이용에 제약이 발생합니다.

* 송전선로: 목록3, 4 토지 경계 부근 및 지상에 송전선로가 통과하여 경관 저해 및 잠재적 안전 우려가 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용 상태가 달라, 추후 행정 절차상 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 개발 및 행위 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 많습니다. 일부 필지는 전원개발사업구역에 포함되어 추가 제한이 있을 수 있습니다.

* 미착공 건축신고: 2009년 단독주택 건축 신고만 있고 착공이 이루어지지 않아, 향후 건축 가능성 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 권리 관계 불확실성: '인수'로 표기된 소유권이전청구권가등기(갑1)는 낙찰 시 인수될 가능성이 있어, 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있습니다. 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 남면 관천리에 위치한 2,201㎡ 규모의 토지 경매 물건으로, 감정가는 2억 5천만원대입니다.

주요 특징으로는 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 토지는 현황과 공부상 지목이 상이하고 도로 및 구거 등으로 이용되고 있습니다. 특히, 목록3과 목록4 토지에는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있으며 송전선로가 통과하는 등 토지 이용에 제약이 따릅니다.

농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 대중교통이 불편하고 주변 편의시설이 부족한 점도 고려해야 합니다.

잠재적 리스크로는 미소멸 구분지상권, 송전선로 통과, 지목과 현황의 불일치, 각종 개발 및 행위 제한이 있으며, '인수' 표기된 가등기 권리는 복잡한 권리관계를 야기할 수 있으므로 철저한 재확인이 필요합니다.

이러한 제반 사항을 고려할 때, 본 물건은 일반 투자 목적보다는 특정 목적(예: 농업, 장기적 개발 가능성 고려 등)을 가진 실수요자 또는 복잡한 권리 분석 및 관리에 능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 잠재적인 투자 가치 및 강점입니다.

* 대규모 농지: 2,201㎡에 달하는 넓은 면적의 농지를 취득할 기회입니다.

* 자연환경: 주변 자연림 인접 지역으로 쾌적한 환경 조성이 기대됩니다.

* 장기적 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승의 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 256,204,000원

* 인수되는 권리 및 추가 부담: 구분지상권으로 인한 상공 이용 제한이 존재합니다. (지료는 일시 지급된 것으로 보임)

* 고려해야 할 위험 요소: 농지취득, 미소멸 구분지상권, 송전선로, 지목-현황 차이, 각종 개발 제한, 불확실한 권리 관계(가등기 인수 가능성) 등.

본 건은 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어, 투자 가치를 보수적으로 평가해야 합니다. 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적이며, 제반 상황을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 180,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.