나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9829 [1] 대구광역시 동구 신천동 850 신천두산위브 103동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '청구중·고등학교' 동측 인근에 위치하는 '신천두 산위브 103동 9층 902호(전유면적: 119.13㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 주택, 아 파트단지, 학교, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층건(103동, 사용승인일자: 08.09.26) 중 9층 902호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트("건축물현황도"상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개 별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 하향경사지대 내 부정형의 토지로서, 건(아파트 및 근린생활시설)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로 2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

의뢰목록상 본건 동 9층 면적은 600.1㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 600.01㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9829 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 850 신천두산위브 103동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 499,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 글OOOOOOO (경매 개시 결정 채권자는 청운신용협동조합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.99㎡ (약 15.12평)

토지 지분: 49.9881㎡ (약 15.12평)

건물면적: 119.13㎡ (약 36.03평) - 이는 공급면적 기준입니다.

건물 지분: 119.13㎡ (약 36.03평)

전용면적: 약 84.11~84.16㎡ (약 25.4~25.5평) (최근 실거래가 정보 기준)

1.3. 건물 정보

아파트명: 신천두산위브

사용승인일: 2008년 09월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 중 9층 902호

총 동수: 4개 동

총 세대수: 294세대

주차대수: 단지 총 28대 (지상 6대, 지하 16대)

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 남측 하향 경사지대 내 부정형의 토지로서, 건(아파트 및 근린생활시설) 부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 단지 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로와 접합.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로 2류(폭 30m~35m), 소로 1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술).

1.5. 기타 정보

공부와의 차이: 의뢰목록상 본건 동 9층 면적은 600.1㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 600.01㎡로 약간의 차이가 있습니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태는 외부 관찰 및 탐문에 의거 평가되었으므로, 건물 구조 변경 및 내부 하자 등은 구체적으로 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '청구중·고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주택, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 승강장이 소재해 있습니다. 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근 편의성을 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 편입니다. (지하철 1호선 신천역 도보 약 10분 거리)

2.3. 도로 상황

단지 남측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상. (보증금 액수가 미상이더라도 주의가 필요합니다.)

3.3. 말소기준권리

을7. 근저당권, 2017년 09월 08일 접수, 권리자: 글로리대부주식회사, 채권최고액: 260,000,000원.

3.4. 인수되는 권리

자료 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 내역은 제공되지 않았습니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 근린상업지역 및 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 이마트, 대구백화점 등 대형 쇼핑시설 이용도 비교적 편리한 편입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 '청구중·고등학교'가 위치하고 있으며, '대구신천초등학교'가 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 설비 등에 대한 구체적인 확인이 어려워 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 군사 작전 구역 인접으로 인한 건축 행위 제한 가능성이 있습니다. 또한, 학교 인근으로 인한 교육환경 보호구역 규제도 고려해야 합니다.

* 건물 연식: 2008년식으로 사용승인된 지 16년차 되어 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 권리 분석과 달라질 수 있습니다. (단, 명시된 인수 보증금은 0원임)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 신축급 아파트로, 주거 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 학군 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 부담은 없을 것으로 보이나, 내부 확인 불가 및 토지 이용 제한 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 전용면적 약 84㎡ 대비 공급면적 119.13㎡로, 넉넉한 실내 공간을 활용할 수 있습니다.

* 잘 갖추어진 편의시설과 우수한 교통 여건으로 실수요자 및 임대 수요 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 499,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84㎡)의 아파트가 2026년 2월~7월 사이 377,000,000원에서 385,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 공급면적(119.13㎡)과는 차이가 있습니다.

최근 거래된 84㎡대 면적의 평당 매매가를 기준으로, 본건 119.13㎡ (약 36.03평)의 시가를 추정해 볼 때, 대략 520,000,000원 ~ 560,000,000원 선으로 예상됩니다.

하지만, 내부 상태 확인 불가, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인과 경매 특성상 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 500,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 상회하지만, 시가총액 및 향후 상승 가능성을 고려한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.