나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72706 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1108 금강펜테리움아파트 1907동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 진접택지지구내로서 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층건 내 제14층 1401호로서 외 벽 - 몰탈위 페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측의 진입로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(진접택지지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-25)(가칭 화봉2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도담유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서원유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(진접택지개발지구)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 진접택지지구 내에 속하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류소가 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 진접택지지구 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한, 폭 12m~25m의 중로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 일부 지역은 상대보호구역(학교, 유치원 등), 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로도 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다. 특히, 2025년 8월 26일부로 외국인 등 주택 거래 시 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 향후 거래 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 을8 근저당권(현대해상화재보험, 120,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 본 물건에는 주택도시보증공사(조 ) 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 보증금은 415,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

* 전입일자는 2022년 6월 22일, 확정일자는 2022년 4월 15일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 편의시설: 진접택지지구 내에 위치하여 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 식당 등 다양한 상업시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 배출시설설치제한지역 및 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 구역이 인근에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 진접 금강펜테리움 아파트

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1108

* 사용승인일: 2010년 3월 12일

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 790세대

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 해당 세대의 분양면적은 특정되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적 84.95㎡는 공급면적 기준으로 약 100㎡ 내외가 됩니다.

* 총면적 (단지 전체): 89,559.74㎡ (건축물대장상 전체 대지면적 50,196.8㎡, 전체 연면적 124,017.2651㎡)

* 주차대수: 총 1,012대 (지하 940대, 지상 72대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전시설: 지하 15대

* 주변 교육시설: 본 물건 남측으로 진접초등학교가 인접해 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다. 또한, 주변에 도담유치원, 서원유치원, 가칭 화봉2초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계상 리스크: 등기부채권 총액이 535,000,000원으로 감정가 506,000,000원을 초과하지만, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 채권 총액이 높아 경매 진행에 따라 추가적인 채권 신고 및 집행이 발생할 가능성은 있습니다.

* 법규 및 제한사항 리스크:

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부로 지정된 토지거래계약 허가구역(대상: 외국인 등/용도: 주택)은 향후 주택 거래 시 외국인이나 특정 용도에 대한 허가 절차가 필요할 수 있어, 매매 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크: 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 임의 경매 절차에서 채권 회수에 따라 다소 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 금강펜테리움 아파트 1907동 1401호는 진접택지지구 내에 위치한 인기 주거 단지의 아파트입니다. 2010년에 사용 승인된 비교적 신축이며, 단지 규모가 크고 관리 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 일부 토지이용제한사항은 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 진접택지지구 내 대단지 아파트로, 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 비교적 저렴한 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이를 바탕으로 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 모든 후순위 권리가 소멸되므로 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 진접 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 향후 단지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6~7월 기준으로 45,750만 원에서 47,000만 원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 50,600만 원이지만, 최근 실거래가와의 차이가 약 7.7% ~ 10.4% 가량 발생하고 있습니다.

현재 제시된 채권 총액 53,500만 원이 감정가 50,600만 원을 초과하지만, 모든 후순위 권리가 소멸되는 점과 최근 거래 시세를 고려했을 때, 낙찰가는 46,000만 원에서 48,000만 원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

특히, 감정가 대비 최근 시세가 낮다는 점을 감안하여, 47,000만 원 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 입찰 경쟁 상황, 잔여 채권의 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.