나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13526 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2017.01.25) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다 세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 서연니의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13526 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제4층 제402호

건축년도: 2017년 01월 25일 (사용승인일 기준)

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 274,000,000원

토지면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.37㎡ (약 10.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 기타 기본 정보

층수: 4층 (총 8층)

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

학교: 화원중학교가 북측 인근에 위치하며, 주변에 신월초, 화곡중학교 등이 있습니다.

생활 편의 시설: 각종 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

공원: 인근에 까지산 공원이 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.4. 지역 시장 동향 (2026년 7월 기준)

서울 강서구 화곡동 지역의 아파트 평균 매매가는 평당 약 2,200만원 수준이며, 전년 대비 상승세를 보이고 있습니다. 빌라 및 다세대 주택 시장도 꾸준히 거래되고 있으며, 2019년에 건축된 19.98㎡ 빌라가 2억 1,600만원에 실거래된 사례가 있습니다. [cite: 2, JSON 1]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2022-09-22)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 을구의 주택임차권(서연니)은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 채권자 및 채무 총액

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

등기부채권 총액: 330,935,153원

3.4. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 서연니의 주택임차권 승계)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2023-03-08

대항력: 없음 [cite: 5 (참고)]

비고: 임차인 서연니의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수하지 않음을 의미합니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2017-01-31)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2017-05-02)

* 갑3: 소유권이전 (2021-01-28)

* 을5: 주택임차권 (서연니, 295,000,000원, 2023-03-08 말소)

* 갑4: 압류 (강서세무서장, 2022-09-22, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (국민건강보험공단, 2023-02-27, 말소)

* 갑7: 가압류 (서울보증보험, 35,935,153원, 2024-05-22, 말소)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 295,000,000원, 2025-11-26, 말소)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 전통적인 주거지역으로, 다세대주택과 아파트, 오피스텔이 밀집해 있으며, 이에 따른 풍부한 근린생활시설과 상업시설을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권과 더불어 지역 주민들을 위한 편의시설 및 서비스업이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

인근에 화원중학교, 신월초등학교 등 교육시설과 함께 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 내부 설비

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공 방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도)

이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련

HUG 인수조건 변경 물건의 특성상, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 채권을 양수받아 채권자가 된 경우에 해당됩니다. 본건의 경우, 임차인이 대항력이 없으며, HUG는 매수인에게 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게는 임차인 관련 보증금 부담이 없다는 장점이 있으나, HUG가 보증금을 회수하는 과정의 복잡성이 내재되어 있을 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 여러 부동산에 담보가 설정된 상태로 경매에 넘어간 경우를 의미하며, 채권 회수 구조가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 관련

임차인 서연니의 보증금 295,000,000원은 감정가 274,000,000원보다 높습니다. 그러나 임차인에게 대항력이 없고 HUG의 보증금 잔액 청구 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금 전부를 부담할 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며 주변에 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 내부 설비 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상으로는 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 반환 채권 포기 조건으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 유리한 조건입니다. 다만, 토지이용계획 상 다양한 제한사항이 존재하며, HUG 인수조건 변경 물건의 특성상 채권 회수 절차에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용 편리

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 양호한 건물 상태 기대

* 보증금 부담 없음: 임차인 대항력 부재 및 HUG의 보증금 잔액 청구 포기 조건으로 낙찰자 부담 최소화

* 화곡동 지역 개발 잠재력: 강서구 내 주거지로서 꾸준한 수요 예상

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,000,000원입니다. 최근 인근 지역 빌라 실거래가 (2019년식, 19.98㎡ 기준 216,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(34.37㎡)과 건축 연도(2017년)를 감안하면 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 잔액 인수 조건 포기 조건이 명확하므로, 임차인 보증금 295,000,000원의 부담이 낙찰자에게 전가되지 않는다는 점이 중요합니다. 이러한 권리 관계의 명확성과 안정성을 고려할 때, 경매 특성상 감정가 대비 약간 할인된 가격에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

종합적으로 판단하여, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 관점에서, 잠재적 리스크와 경매 변수를 감안하여 250,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

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