나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12696 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 563-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 530-2 소재 ‘대흥2리 노인회관’ 남서측 근거리에 위치하는 주거나지로, 부근은 공장, 주택, 농경지 및 임야의 혼합지로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 있으며 대중 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 남측으로 완만한 하향 경사지이며, 주거나지 및 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 일부는 남동측으로 로폭 약 3m-4m의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장계획관리지역(성남면16(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대 관계 미상임. 2. 본건 토지 중간에 현황 포장 도로 약 80㎡가 소재하나 개략적으로 측정하였으므로, 추후 정밀 측량시 면적 변동이 예상되니 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

물건 비고

- 토지 중간에 포장 도로 약 80㎡가 소재하나 정밀 측량시 면적 변동이 예상됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 천안지원 2025타경12696 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 563-1

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 132,458,000 원

토지면적: 559.00㎡ (약 169.10 평)

토지지분: 559㎡ (약 169.10 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 530-2 소재 ‘대흥2리 노인회관’ 남서측 근거리에 위치하는 주거나지임.

부근은 공장, 주택, 농경지 및 임야의 혼합지로 환경은 보통임.

성남면은 전형적인 농촌 지역이나 21세기 들어 개발이 진행된 곳으로, 인근에는 공장들이 등록되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이함.

인근에 시내 버스 정류소가 있어 대중 교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지 일부는 남동측으로 로폭 약 3m-4m의 포장 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

3.2. 등기부요약

등기구분: 갑1, 접수일자: 1991-03-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김영자

등기구분: 갑2, 접수일자: 2004-10-27, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이영애

등기구분: 갑5, 접수일자: 2022-10-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이수인 (매매)

등기구분: 을7, 접수일자: 2023-10-12, 권리종류: 근저당권, 권리자: 장석명, 권리금액: 100,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-11-20, 권리종류: 임의경매, 권리자: 장석명, 권리금액: 70,000,000원, 말소: 말소 (대전지방법원 천안지원 임의경매개시결정)

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음)

4. 상권분석

과거 천안의 상권 중심은 천안역 인근이었으나, 현재는 백화점 및 대형 쇼핑몰이 밀집한 불당동, 두정동 등 서북부 지역으로 이동하며 상권이 재편되었습니다.

본건이 소재한 성남면은 전형적인 농촌 지역에서 개발이 진행되고 있는 곳으로, 주거, 공장, 농경지, 임야가 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

인근 지역(목천읍)에 천안종합휴양관광지, 테딘워터파크, 천안예술의전당 등이 조성되어 있어 해당 시설들의 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 특정 상권이 발달한 지역으로 보기는 어려우나, 지속적인 개발과 인접 지역의 관광 및 휴양 시설과의 연계를 고려할 때 잠재적인 가치 상승 가능성을 지닙니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 주거, 공장, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 성남면 소재지 또는 천안 시내를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

인근에 위치한 천안종합휴양관광지, 테딘워터파크, 천안예술의전당 등 다양한 문화 및 레저 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

토지 중간에 포장 도로 약 80㎡가 소재하나 정밀 측량시 면적 변동이 예상됨(감정평가서 참조).

임대 관계는 미상임.

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 기타 참고사항

본건 토지 중간에 현황 포장 도로 약 80㎡가 소재하나 개략적으로 측정하였으므로, 추후 정밀 측량시 면적 변동이 예상되니 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

6.4. 주변 환경 리스크

성남면 및 인접한 동면 지역에서는 폐기물 처리 시설(지정폐기물 매립장) 조성과 관련하여 주민들의 강한 반발과 갈등이 지속적으로 보도되고 있습니다.

특히, 성남면 제5 일반산업단지 내 지정폐기물 처리시설 조성 논란과 인근 동면 수남리 지역의 대규모 지정폐기물 매립장 추진 사례는 해당 지역의 환경 문제 및 주민 생활 환경에 대한 잠재적 불안 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 환경 관련 이슈는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 지역의 환경 규제 및 주민 갈등 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 성남면에 위치한 대지로서, 토지 매각 대상입니다.

현재는 주거, 공장, 농경지, 임야가 혼합된 지역에 위치하며 교통은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리인 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

단, 성남면 및 인접 지역에서 진행 중인 폐기물 처리 시설 관련 논란은 해당 지역의 환경 및 주거 쾌적성에 대한 심각한 우려를 제기하며, 이는 물건의 잠재적 가치에 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 성남면이라는 입지적 조건과 함께, 인근 관광 및 휴양 시설과의 접근성을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 감정가는 132,458,000원으로, 토지 면적 대비 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

* 정밀 측량에 따른 면적 변동 가능성이 있는 도로 부지를 포함하고 있어, 실제 가치 평가 시 이를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없고, 제공된 정보 및 외부 조사 자료를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 환경 이슈 및 주민 갈등 상황이 매각 결정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 예상 리스크를 정확히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 유사 물건의 실거래가, 개발 계획, 예상되는 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 분석하는 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.