나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59052 [1] 경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 SRT '동탄역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합건물, 업무시설, 인근 아파트단지 등이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 SRT '동탄역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상 12층 건물 내 제8층 제811호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/ 허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 추재식)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59052 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 8층811호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

건물면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2017년 (로얄클래스)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상 12층 건물 내 8층 811호

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합건물, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 SRT '동탄역'이 위치하여 교통 상황이 양호함. 본건 동측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있음.

2.3. 주변 시설

SRT '동탄역' 남동측 인근에 위치하며, 이는 지역 내 주요 교통 및 상업 허브 역할을 함. 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 수원지방법원 2023카단6424 (가압류, 박한영)

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임 (갑3, 갑4, 갑5, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑12, 갑13 모두 말소 또는 현재 경매 사건의 권리임).

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (대항력 없음)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-04

확정일자: 2023-10-11

주의사항: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 추재식으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출받았음. 이에 따라 본 경매 물건에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 오산동 지역은 도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구로서 활발한 개발이 이루어지고 있음. SRT 동탄역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역임.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류 접합. 성장관리권역, 택지개발지구에 해당함. 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25.).

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부 및 설비

내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 되어 있으며, 위생 및 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

SRT 동탄역이 인접해 있어 서울 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리함. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 특수물건정보로 분류되어 있으며, 이는 임차인과의 보증금 관련 확약서 제출에 따른 것임. 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무는 없음. 다만, 관련 확약 내용 및 절차상의 변동 가능성을 지속적으로 확인해야 함.

6.2. 토지거래계약 허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

7. 종합 의견

본 물건은 SRT 동탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7백만원이나, 최근 실거래가 1억 원을 고려할 때 적정 수준의 입찰가 산정이 중요합니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* SRT 동탄역 초역세권 입지로 향후 GTX 노선 개통 시 가치 상승 기대.

* 반도체 산업단지 배후 수요 증가로 인한 임대 수요 안정적.

* 임차인 보증금 인수 부담 없는 권리관계.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 오피스텔이 2026년 3월 82,500,000원, 2026년 5월 100,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 감정가 107,000,000원을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 특이사항 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 기준으로 볼 때, 90,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 최근 거래가 중 최고가인 100,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.