나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53435 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-3 삼성타운 206동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 소재 "초월중학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택 및 소규모공장 등이 혼재하고 있는 지역임

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 전철역(초월역) 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 제2층 제202호로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53435 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-3 삼성타운 206동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 4,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 54.55㎡ (약 16.50평)

건물 면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕

건축 연도: 2018년 7월 20일 사용승인

건물 층수: 총 4층 건물 중 2층 (202호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍에 소재하는 다세대주택으로, "초월중학교" 남동측 인근에 위치함.

주변 지역은 다세대주택과 소규모 공장이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 전철역(초월역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 12월 8일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권임.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위의 권리 및 근저당권, 강제경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정임.

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시될 수 있으나, 해당 개요는 비어있어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었으며, 별도의 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같음.

* 초월팰리스A동 (2011년식, 전용면적 약 15.3평): 2026년 5월 21,500만원 거래 (평당 약 1,405만원)

* 럭키타운하우스104동 (2020년식, 전용면적 약 18.2평): 2026년 5월 19,000만원 거래 (평당 약 1,044만원) - *참고: 본건과 동일 지역(초월읍 쌍동리)이 아닐 수 있음.*

* 동산빌라 (1998년식, 전용면적 약 23.2평): 2026년 5월 14,000만원 거래 (평당 약 603만원)

4.2. 본건 시세 대비 분석

본건 감정가는 2억 4,500만원이며, 면적은 약 17.01평임. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,441만원으로, 비교적 신축인 '초월팰리스A동'의 평당가와 유사하거나 약간 높은 수준임. 노후된 '동산빌라'와는 시세 차이가 큼. '럭키타운하우스104동'은 소재지가 다를 가능성이 있어 직접 비교에 한계가 있음.

4.3. 지역 발전 가능성

본건은 계획관리지역, 성장관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

초월역을 중심으로 한 상업시설 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

5.2. 교육시설

초월중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주변 환경

인근에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 일부 거주자에게는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 및 개발 관련 규제가 존재함.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있음. (경매 낙찰 시 일반적인 국내 개인의 경우 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 계약자 정보에 따라 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축(2018년 사용승인) 다세대주택임. 초월역 및 초월중학교 인근에 소재하여 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가는 적정하게 평가된 것으로 판단됨. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적다는 장점이 있으나, 인근 공장 혼재 및 각종 환경 규제 등은 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 부담이 적음.

* 초월역 역세권으로 향후 꾸준한 임대 수요 및 자산 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 법적 절차 진행 시 위험 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2억 4,500만원

본건의 면적(약 17.01평)과 건물 연식(2018년)을 고려할 때, 주변 유사 신축 다세대주택 시세(평당 약 1,405만원)를 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

주변 시세, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 2억 825만원 ~ 2억 2,050만원

추천 입찰가: 2억 2,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.