나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5714 [1] 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 41-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 문화동 소재 '충청북도청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 중심 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 25~30미터 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선 3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함)), 시가지경관지구(성안지구), 기타용지(특화관리(역사문화)권역(C1), 건폐율80% 이하, 용적률1000%이하), 지구단위계획구역(원도심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가 축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2구역(연락처: 청주시청 문화예술과 043-201-2023, 201-2025))<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201 -2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, - 외 벽 : 돌붙임 등 마감입니다. - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감입니다. - 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

지하층~4층 : 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 5층 : 의원 및 옥탑 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경5714 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 3,691,106,040원

1.2. 물건 개요

소재지: 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 41-14

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 의원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건축허가일: 1985-03-22

사용승인일: 1985-10-23

1.3. 토지 정보

토지면적: 429.10㎡ (약 129.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용: 상업용 건부지로 이용 중

토지 관련 법규: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 기타용지(특화관리(역사문화)권역(C1)), 지구단위계획구역(원도심), 대로3류(폭 25m~30m) 접함, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)

1.4. 건물 정보

건물면적: 2020.45㎡ (약 611.2평)

건물 지분: 2020.45㎡

건물 제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상5층

건물 용도: 지하층~4층: 근린생활시설 등, 5층: 의원 및 옥탑 등

건물 외벽: 돌붙임 등 마감

건물 내벽: 벽지 및 타일 마감

건물 창호: 샤시창호 등 마감

건물 설비: 위생설비 및 급·배수설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 41-14번지에 위치하며, '충청북도청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 중심 상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 25~30미터의 포장된 대로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구(건축한계선 3M, 성안지구), 기타용지(특화관리(역사문화)권역(C1))로 지정되어 있습니다. 건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하 적용 가능하며, 지구단위계획구역(원도심)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 최초 소유권 이전: 1967-12-27 (최기환)

* 소유권 일부/전부 이전 다수: 민권식, 박소자, 최기환 등 (1985-03-12 ~ 2014-04-25)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일 1988-08-29, 권리금액 748,800,000원)

* 말소 예정 권리: 신한은행 근저당권 (을1, 을2, 을3), 신한은행 근저당권 (을9, 2018-04-10), 청주시 압류 (갑25), 동청주세무서장 압류 (갑27)

* 말소 예정 경매개시결정: 신한은행 임의경매 (갑26, 접수일 2025-11-27)

* 등기부채권 총액: 1,470,000,000원

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 최초 소유권 보존: 1985-10-25 (최기환)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일 1988-08-29, 권리금액 748,800,000원)

* 말소 예정 권리: 신한은행 근저당권 (을1, 을2, 을3, 을11), 청주시 압류 (갑2), 동청주세무서장 압류 (갑4)

* 말소 예정 경매개시결정: 신한은행 임의경매 (갑3, 접수일 2025-11-27)

* 등기부채권 총액: 1,470,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2008-01-31

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 나

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2016-01-05

확정일자: 2026-01-12

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음

* 임차인: 노

보증금: 50,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2025-11-18

배당신고일자: 2026-02-26

대항력: 없음

* 임차인: 성

보증금: 50,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자: 2024-05-08

확정일자: 2025-09-25

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 1988년 8월 29일에 등기된 신한은행 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류 및 임의경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 따라서 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본 건물은 제1종 근린생활시설 및 의원으로 이용되고 있으며, 주변은 근린생활시설이 밀집한 중심 상가지대입니다. '충청북도청'이 인근에 위치하여 행정기관 종사자 및 관련 방문객 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'충청북도청'이 바로 인접해 있어 각종 관공서 이용이 매우 편리합니다. 또한, 중심 상가지대로서 다양한 상업, 금융, 의료 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 중심 상업지구 및 행정기관 밀집 지역으로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

6.2. 권리 분석상 잠재 리스크

임차인들의 대항력이 모두 없는 것으로 분석되었으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 배당 순위에 따른 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 명도 저항이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법규상 제약

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 규제나 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 우수한 교통 접근성과 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 토지 이용 계획상 높은 밀도 개발이 가능한 지역입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이므로, 명도 과정에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 청주시 중심 상업 및 행정 구역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 기대.

* 높은 개발 잠재력: 용적률 1000%의 일반상업지역으로 향후 재건축, 증축 등 개발 가능성 보유.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리 및 임차인 보증금 인수 없음.

* 다양한 활용 가능성: 제1종 근린생활시설 및 의원으로 이용 중이나, 사무실, 소매점 등 다양한 상업 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,691,106,040원입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.