나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514125 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 507-16 호진빌라트 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역 (귤현역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2008.10.08) 외벽 : 몰탈위 치장벽돌 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : PVC새시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19) 전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획 (자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-본건 제시외 건물은 일반적인 부동산의 거래관행상 본건 건물에 포함하여 감정평가함
-집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514125 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 507-16 호진빌라트 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

건물면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 귤현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인천광역시 계양구 귤현동 507-16번지 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 12일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

등기부상 현황

본건 등기부등본상 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재하며, 이들은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 말소 예정 권리

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2009.04.30)

* 갑3: 소유권이전 (2016.04.08)

* 갑4: 소유권이전 (2022.02.15)

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 2024.09.12) - 말소기준권리

* 을5: 주택임차권 (고은지, 2024.01.30 접수) - 금액 125,000,000원. 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 갑6: 압류 (계양구, 2025.05.20)

* 갑7: 압류 (부천시, 2025.09.25)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.21)

임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (고은지), 보증금 128,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019.12.03, 확정일자 2019.09.27.

* 주택임차권 등기: 등기부상 을구 5번으로 '고은지' 명의의 주택임차권이 2024년 1월 30일자로 설정되었으나, '말소' 처리되어 있습니다.

* 주의사항:

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 시 소멸될 수 있다는 단서가 있습니다.

* 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있어, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보와 등기부상 주택임차권 금액(125,000,000원)이 상이하며, 임차인의 대항력 유무에 대한 권리분석이 가장 중요합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 불확실성으로 인해 추가 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 귤현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

대규모 상업시설 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 주거지로서의 상권은 안정적인 편입니다.

인천1호선 귤현역을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 양호하여, 광역적인 상권 이용도 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천1호선 귤현역, 다수 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육시설: 귤현초등학교 인접.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료시설은 차량 이동 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 추후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 및 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 위반건축물 해소 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리관계 불확실성: 등기부상 주택임차권이 말소되었으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 언급되고 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있어, 보증금 인수 위험이 존재할 수 있습니다. 이는 권리분석에서 가장 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 포함: 일반적인 거래 관행상 감정평가에 포함되었으나, 위반건축물 등재 여부와 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

감정가는 1억 4,600만원으로 책정되었으나, '위반건축물' 등재와 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 가능성에 대한 불확실성이 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 명확한 위험 요소를 해소할 수 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천1호선 귤현역 인근으로 향후 역세권 가치 상승 기대.

* 현재 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* '위반건축물' 및 '임차인' 관련 리스크 해소 시 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 146,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택이 2025년 12월 약 13,500만원에서 2026년 7월 약 15,900만원 사이에서 거래되었습니다.

특히, 2026년 7월 거래된 53.26㎡ 면적의 다세대주택이 15,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(47.43㎡)의 시세는 약 14,000만원 내외로 추정할 수 있습니다.

다만, 본건은 '위반건축물' 등재 및 임차인 관련 권리관계의 불확실성이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 반드시 해당 물건의 현장 방문을 통해 상태를 직접 확인하고, 권리 관계에 대한 추가적인 법률 자문을 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.