나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35011 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-11 대성하이츠 지층비04호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 지층 비04호로서 (사용승인일: 1995.12.19) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m~15m)(접합),가축사육제한 구역(전부제한구역),상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의),상대보호구역(역곡중-부천 교육지원청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-11 대성하이츠 지층비04호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35011 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 108,000,000원입니다.

토지 면적은 30.36㎡ (약 9.20평)이며, 건물 면적은 48.01㎡ (약 14.52평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역이며, SGI 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 부천시의 압류(징수과-43 04)로 확인됩니다.

등기부상 을구 순위 5번 주택임차권(권리자: 한국토지주택공사, 금액: 62,000,000원)이 존재하나, 채권자인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

이 외 등기부상 을구 5번 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 전체 등기부채권 총액은 62,000,000원입니다.

임차인 현황에는 한국토지주택공사(입주자: 차기수)가 기재되어 있으며, 보증금 62,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 10월 16일, 확정일자는 2020년 9월 24일이나 대항력은 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 기준으로 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

36. 35㎡ 면적의 다세대 주택이 13,800만원에 거래되었으며, 이는 약 379.67만원/㎡ 수준입니다.

38. 77㎡ 면적의 다세대 주택이 24,500만원에 거래되었으며, 이는 약 631.9만원/㎡ 수준입니다.

45. 33㎡ 면적의 다세대 주택이 14,400만원에 거래되었으며, 이는 약 317.6만원/㎡ 수준입니다.

본건은 1995년 12월 사용승인된 연립주택으로, 면적은 48.01㎡ (약 14.52평)입니다.

감정가는 108,000,000원으로, 이는 약 225만원/㎡ 수준입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

특히 2001년식(36.35㎡) 거래 사례(13,800만원) 및 2012년식(45.33㎡) 거래 사례(14,400만원)는 본건의 감정가보다 높은 가격으로 거래되었습니다.

그러나 본건은 지층(지하층)에 위치하며 건물 연식(1995년)이 상대적으로 오래된 점을 감안해야 합니다.

지층이라는 점을 감안하여 2012년식 건물의 시세(약 317.6만원/㎡)를 적용하면 48.01㎡ * 317.6만원/㎡ ≈ 15,243만원이 되며, 2001년식 건물의 시세(약 379.67만원/㎡)를 적용하면 48.01㎡ * 379.67만원/㎡ ≈ 18,229만원이 됩니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가(108,000,000원)보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지층 비04호로, 1995년 12월 19일에 사용승인되었습니다.

내부는 벽지 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

연립주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

내부 이용상태는 연립주택으로 이용 중입니다.

토지는 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

주변에 학교(역곡중학교)가 위치하며, 주거 지역 내에 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 구매자의 경우 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

건축물이 1995년식으로 노후화되었으며, 지층에 위치하여 채광, 환기, 습기 등에 대한 단점이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(역곡고, 역곡중), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 본 건은 명도 대상 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 1995년에 건축된 건물로 노후화되었으며, 지층이라는 점은 가치 평가 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정은 해당되는 구매자에게는 추가적인 절차가 필요하나, 일반적인 국내 개인 구매자에게는 큰 장애가 되지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

부천시 역곡동이라는 입지적 장점을 가집니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익이 기대됩니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이합니다.

연립주택으로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

주변 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

지층이라는 점과 건물 노후도를 감안하여 보수적으로 접근하되, 시장 가격을 반영하여 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

보수적으로 접근 시 감정가에 근접한 110,000,000원, 시장 가치를 반영하여 120,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.