나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514238 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-28 더퍼스트시티송도 3층103-305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물 내 3층 103-305호로서, (사용승인일: 2022.05.11) 외벽: 석재 붙임 및 알루미늄 복합판넬 등 마감, 창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 평탄한 정방형 토지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로를 이용중이며, 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m ~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 경제자유구역<경 제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 토지2: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m ~12m)(소1-14호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 >, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기 간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 토지3: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 중로2류(폭 15m ~20m)(중2-355호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별 법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 토지4: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m ~12m)(소1-18호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합), 경제자유구역< 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2 025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514238 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-28 더퍼스트시티송도 3층 103-305호 (도로명: 인천광역시 연수구 해돋이로 160-15)

용도: 아파트 (전용면적 49.71㎡, 약 15.0평)

토지 지분 면적: 22.16㎡ (약 6.7평)

감정가: 448,000,000원

건물 사용승인일: 2022년 5월 11일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 '신정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린시설, 각급 학교 등이 형성된 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (한화생명보험주식회사, 306,000,000원, 2025-05-26 접수)

등기부채권 총액: 306,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권에 대한 별도 언급이 없음을 확인하였습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역 내에 포함되어 있으며, 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 주변에 코스트코 송도점과 대규모 상업시설(2026년 이랜드몰, 롯데몰 개점 예정)이 인접해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 송도국제도시는 지속적으로 개발이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

인근 교육시설: 신정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

편의시설: 본건이 위치한 더퍼스트시티송도는 주상복합 건물로, 건물 내 제1,2종 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 주변에는 대형 마트 및 쇼핑몰이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물 상태: 2022년 5월 11일 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며, 최신 건축 기준을 충족합니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (어민생활대책단지)

* 경제자유구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) - 외국인 명의로 낙찰받을 경우, 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 미수령 차임 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시 내에 위치한 신축 아파트로, 현대적인 시설과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮으며, 초등학교가 인근에 있어 주거 환경으로 적합합니다. 또한, 경제자유구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다. 다만, 외국인 토지거래허가구역에 해당하며 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 최신식 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

송도 국제도시 개발 프리미엄: 경제자유구역 내 위치하여 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 입지 조건: 신정초등학교 인접, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

합리적인 투자 기회: 강제경매로 진행되는 물건으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 호가, 그리고 본 건의 상세한 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 제공된 감정가 448,000,000원과 주변 시세를 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 전략적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.