나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64859 [1] 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 416동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금릉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 중 11층 1104호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 고양지원 2025타경64859 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 416동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 341,000,000원

토지면적: 51.59㎡ (약 15.61평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 2004년 11월 15일

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕, 18층 중 11층

건물 총 층수: 18층 (해당 호실은 11층)

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1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금릉초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진,출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로) 등 도로와 접하고 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(금화초, 금릉초), 절대보호구역(금릉초), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

해당 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 정보경의 강제경매개시결정(2025타경64859)입니다. 이 권리를 기준으로 그 이하 순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (2026년 1월 12일 접수, 17,893,531원)

- (기타 등기부상의 압류, 가압류, 근저당 등이 존재할 경우 해당 정보 기재)

* 인수되는 권리:

- 대항력 있는 임차인: 박선임, 주택도시보증공사

* 임차인: 박선임

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(확정일자): 2025-04-07 (2025-03-04)

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-12-26

비고: 확정일자(2025.03.04)가 전입일자(2025.04.07)보다 빠르다는 특이사항이 있으나, 법적 효력은 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-07

확정일자: 2025-03-04

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-02-04

비고: 임차인 박선임과 동일한 보증금 및 날짜 관련 특이사항이 있습니다.

* 권리분석 요약:

본건은 대항력 있는 임차인이 두 곳 존재하며, 총 보증금 합계 450,000,000원에 이릅니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 임차인들이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 경우 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 배당 절차 및 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 두 임차인의 확정일자 및 전입일자 순서에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

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1.3. 상권분석

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* 주거지대: 주변이 아파트 단지와 근린생활시설, 근린공원 등으로 구성된 전형적인 주거지역입니다.

* 편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업지 접근성: 금촌동 지역의 상업 시설 접근은 보통 수준으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

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* 교육시설: 단지 북서측 인근에 금릉초등학교가 있으며, 금화초등학교도 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 초등학교 관련 보호구역 재확인 필요)

* 교통: 차량으로의 진출입이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 부대시설 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 금촌후곡마을4단지 아파트로, 총 21개동, 1638세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 1679대(지상 12대, 지하 46대, 옥외 1020대 등 포함) 수용 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 박선임 및 주택도시보증공사, 각 225,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며 대항력이 있어, 낙찰 후 보증금 미회수 시 인수될 가능성이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되었으나, 이 부분은 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인의 확정일자/전입일자 불일치: 두 임차인 모두 확정일자가 전입일자보다 선순위로 있어, 배당금 수령 과정이나 권리 해석에 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 토지이용규제: 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 이는 환경적 측면에서 잠재적인 우려 사항이 될 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 점도 고려해야 합니다.

* 채권 총액: 현재 등기부상의 채권 총액은 17,893,531원으로 적으나, 경매 개시 채권액 18,340,909원(정보경)을 포함한 제반 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 파주시 금촌동에 위치한 일반적인 아파트 물건으로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 그러나, 두 명의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있으며, 각각 상당한 금액의 보증금을 가지고 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인들의 보증금 회수 문제와 관련된 법적 불확실성이 존재하며, 특히 확정일자와 전입일자의 순서가 뒤바뀐 점은 추가적인 주의를 요합니다. 잠재적 환경 규제(폐기물매립시설 설치제한지역) 또한 확인해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 시세 대비 저가 매수 가능성: 임차인 보증금 인수 가능성으로 인한 잠재적 리스크를 감안할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 부담 여부에 따라 총 투자 비용이 달라짐)

* 안정적인 주거 환경: 학군 및 편의시설이 비교적 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 실거래가: 최근 2026년 7월 기준으로 유사 면적대의 거래가 270,000,000원에서 320,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 341,000,000원이며, 최근 실거래가는 320,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인들의 총 보증금이 450,000,000원에 달하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인들이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 위험이 존재하며, 확정일자/전입일자 순서의 불일치로 인한 법적 분쟁 가능성도 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가의 약 85% 수준인 290,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협의, 법원의 배당 관련 정보를 종합적으로 검토한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.