나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514257 [1] 인천광역시 계양구 임학동 68-17 삼성하이츠맨션 602동 4층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 "계양2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '임학역'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 302호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

물건 비고

-세대 출입문에 '전기단전안내문'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경514257 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 임학동 68-17 삼성하이츠맨션 602동 4층302호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물 면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2001년

건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 "계양2동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 '임학역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경514257) 입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 9번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

채권 총액: 120,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 15일

* 확정일자: 2021년 8월 24일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

소유권 관련:

엄정주 (2021-02-25 소유권이전)

강호경 (2021-09-17 소유권이전, 매매가 120,000,000원)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 2025년 12월 기준 110,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

2010년 준공된 56.64㎡ 면적의 주택은 110,000,000원에 거래되었으며, 2011년 준공된 52.99㎡ 면적의 주택은 140,000,000원에 거래되었습니다. 2018년 준공된 77.67㎡ 면적의 주택은 220,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2001년 준공되었으며, 면적은 34.29㎡ (약 10.37평)입니다. 본건의 감정가는 110,000,000원이며, 이는 평당가 약 10,607,521원 수준입니다.

비교 대상 물건 중 2010년식 56.64㎡ 주택이 동일한 110,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

본건 소재지는 주택 및 상가 혼용지대로, 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천지하철 1호선 임학역을 이용하기 편리하며, 주변에 버스 정류장이 있어 교통이 양호합니다.

"계양2동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

주변 교육시설:

(추후 현장 조사 또는 추가 정보 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

전기 단전 안내문 부착:

세대 출입문에 '전기단전안내문'이 부착되어 있어, 미납 전기 요금 발생 여부 및 현재 단전 상태인지 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정이나 입주 시 해결해야 할 문제로 작용할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 관련하여 법원 또는 주택도시보증공사를 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 다만, 임차권이 말소될 예정임을 고려하면 절차가 진행 중인 것으로 보입니다.

건축물 노후도:

2001년에 준공된 건물로, 비교적 연식이 오래되었습니다.

토지이용계획 제한:

준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 주택용도 취득 시) 등에 해당합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 통상적인 정보 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 임학동에 위치한 다세대주택으로, 인천지하철 1호선 임학역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지에 있습니다. 주변은 주택 및 상가가 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 상태입니다. 그러나 세대 출입문에 부착된 전기 단전 안내문과 HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항은 명도 및 인수 절차 진행 시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

건물의 연식 및 면적 대비 감정가가 주변 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해 면밀한 현장 조사와 시세 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지:

인천지하철 1호선 임학역을 이용할 수 있어 대중교통이 편리하며, 수도권 접근성이 좋습니다.

생활 편의시설 접근성:

주택 및 상가 혼용지대로, 각종 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 환경이 양호합니다.

소형 면적의 활용성:

34. 29㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 주거 수요를 겨냥한 임대 수익형 투자나 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

주변 시세 및 본건 면적(34.29㎡) 대비 감정가(110,000,000원)는 평당 약 10,607,521원 수준입니다. 이는 유사 지역 내 다른 다세대주택의 거래 사례(평당 약 640만~940만원)보다 높은 가격입니다.

가장 근접한 가격대의 거래 사례인 56.64㎡ 면적의 주택이 110,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건은 면적이 더 작음에도 동일한 감정가를 책정받았습니다.

따라서, 무리한 경쟁보다는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

이는 현재 파악된 시세, 감정가 수준, 물건의 상태 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 금액입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 추가적인 시세 정보를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.