나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35052 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 202동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 통진초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 및 아파트와 농경지 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2018.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 6층 601호로서 외 벽 : 치장벽돌붙임마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 단지형다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전 방지역:25km)(위탁7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하 수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35052 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5, 202동 6층 601호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2018년 01월 15일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 147,000,000원

토지면적: 36.13㎡ (약 10.93평)

토지지분: 36.133㎡ (약 10.93평)

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물지분: 52㎡ (약 15.73평)

1.4. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가 요약

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 통진초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건도 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 하이샷시창입니다. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 상하수도, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 다세대주택 부지로 이용되는 부정형 토지입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리에 소재하며, 통진초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다양한 주거 형태 및 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

건물이 소재하는 부지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 부정형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 갑5, 강제경매, 주택도시보증공사, 178,033,449원, 접수일자: 2025-11-20

3.2. 등기부 요약

- 갑3: 소유권이전(신탁등기말소), 2020-04-20

- 을1: 주택임차권, 김성용, 165,000,000원, 말소. (비고: 전입 2022-04-25, 확정 2022-02-16)

- 갑4: 소유권이전, 이상철, 2022-05-27

- 갑5: 강제경매, 주택도시보증공사, 178,033,449원, 말소기준권리.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (김성용)

- 보증금: 165,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-04-25

- 확정일자: 2022-02-16

- 배당신고일자: 2024-05-03

- 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 분석

등기부상 을구 1번 주택임차권이 등재되어 있으나, '말소' 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 주택임차권이 언급되나, HUG의 말소 동의 확약서가 있음을 명시하고 있습니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 건축물 현황

4.1. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호입니다. 사용승인일자는 2018년 01월 15일입니다.

4.2. 이용 상태 및 설비 내역

본 건물은 단지형 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 위생시설, 상하수도시설, 난방설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

4.3. 건축물표제부 상세

- 총괄표제부: 공동주택(도시형생활주택)으로 사용되며, 202동에 총 22세대가 거주하고 있습니다. 총 주차 대수는 16대입니다.

- 표제부 (202동): 총 6층 건물로, 철근콘크리트구조이며, 해당 동의 총 건축면적은 155.92㎡입니다.

- 전유부 (601호): 6층에 위치하며, 해당 호실의 전용면적은 52.00㎡입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 개발 현황

제공된 정보 내에서 주변 개발 현황에 대한 구체적인 정보는 포함되어 있지 않습니다.

5.2. 생활 편의시설

제공된 정보 내에서 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 포함되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 다음의 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역((모든축종 제한)

* 상대보호구역(통진초등학교)

* 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁7m)

* 성장관리권역

* 하수처리구역(통진처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25)

6.2. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. (단, 임차권은 말소 예정으로 분석됨)

- 공부와의 차이는 없습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

을구 1번 주택임차권(김성용)이 등기부상 '말소' 처리되었고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 언급된 점을 고려할 때, 관련 서류 및 최종 말소 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 시세 분석 및 투자 포인트

7.1. 주변 실거래가 분석

최근 실거래 정보(2026년 6월)에 따르면, 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 52.34㎡, 2015년식 다세대: 118,000,000원

* 54.48㎡, 2017년식 다세대: 130,000,000원

본건(52.00㎡, 2018년식)은 위 사례들과 유사한 면적 및 건축 연도를 가지며, 실거래가는 약 118,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 분석됩니다. 감정가는 147,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

7.2. 현재 시세 기반 투자 가치

제공된 실거래가를 기준으로 평당 약 7,500,000원 ~ 7,900,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 15.73평(52.00㎡)에 적용 시, 약 118,000,000원 ~ 123,000,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가와의 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

7.3. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 최신 상태의 주거 환경 제공.

* 김포시 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

* HUG 인수 조건 변경 및 임차권 말소 예정으로 권리 관계 명확화.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 신축 다세대주택으로, 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점이 특징입니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 주거 지역으로 용도 지정되어 있어 일반적인 주거 활동에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. 권리 관계는 임차권이 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 주변 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가가 118,000,000원 ~ 130,000,000원 수준임을 감안하였습니다. 또한, HUG 인수 조건 변경 및 말소 예정인 임차권 등 권리 관계의 명확성을 고려하여, 경쟁 입찰 시 다음과 같은 범위를 예상해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

* 투찰 희망가: 135,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 법원 경매 동향을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 확인 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

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