나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72715 [1] 경기도 남양주시 조안면 시우리 313-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 남양주시 와부읍 월문리 소재 "먹치고개" 남동촉 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설，농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통 수단이 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 완경사 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 4-5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,토지거래 계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 목조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 건물로서(기호 2, 사용승인일 : 1995.07.05) 외벽 : 목재사이딩 마감 등. 내벽 : 목재 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 목재 및 알루미늄사시 등으로 마감.

이용상태

근린생활시설으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수, 상하수도, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢).

공부와의 차이

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각
제시외 건물 포함(목록2.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72715 (1)

소재지: 경기도 남양주시 조안면 시우리 313-6 (신주소: 경기도 남양주시 고래산로291번길 7)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 386,772,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 남양주축산업협동조합)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 토지 상세 정보

토지면적: 332.00㎡ (약 100.43평)

토지지분: 332㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

형태 및 이용상태: 세장형의 완경사 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 4-5m의 포장도로에 접함.

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 131.60㎡ (약 39.81평)

건물지분: 131.6㎡

건물 제시외면적: 48.90㎡ (물건명세서상 제시외 건물 포함)

구조: 목조 칼라아스팔트싱글지붕 단층 건물

사용승인일: 1995.07.05

주요 용도: 제2종근린생활시설

내외부 마감: 외벽 목재사이딩, 내벽 목재 및 타일, 창호 목재 및 알루미늄

설비내역: 위생, 급배수, 상하수도, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

주위 환경: 경기도 남양주시 와부읍 월문리 소재 "먹치고개" 남동쪽 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통 수단인 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통여건은 무난함.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 배출시설설치제한지역(<물환경보전법>), 자연보전권역(<수도권정비계획법>), 공장설립승인지역(<수도법>), 수질보전특별대책지역(1권역)(<환경정책기본법>), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을13. 남양주축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2022-09-19)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 말소기준권리 및 그 이하 모든 권리(근저당, 질권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서에 '지상권개요'가 명시되어 있으나 상세 내용은 없어 추가 확인 필요)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 394,169,684원 (토지 및 건물 등기부 합산)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현재 점유 상태 및 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 개발이 제한적인 전원적인 특성을 보임. 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교통: 차량 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

편의시설: 주변 지역이 전원적이고 농경지가 혼재된 관계로, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 해당 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 환경 관련 법규(배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등)에 따른 규제가 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

다수의 토지이용 규제(계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등)로 인해 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 명도 및 점유 관련

임대관계가 미상이며, 인수되는 임차보증금이 없으므로 명도 과정에서 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. 명도에 따른 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있음.

6.3. 물리적 특성

토지가 완경사지이며, 본건 건물 외에 제시외 건물(48.90㎡)이 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로, 활용 및 관리 방안을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 조안면 시우리 소재의 제2종근린생활시설로, 토지 약 100평, 건물 약 40평 규모에 감정가는 약 3.87억원입니다. "먹치고개" 인근에 위치하며 차량 접근은 용이하나, 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 권리관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지에 대한 다양한 개발 및 이용 제한 규제가 존재하며, 제시외 건물과 임대관계 미상에 따른 명도 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

계획관리지역 내 근린생활시설로서, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 386,772,000원이며, 제시외 건물 포함 면적 및 토지 이용 제한 사항, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수되는 임차 보증금은 없으나, 명도 비용 및 공실 기간 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시세 및 물건의 구체적인 현황에 대한 상세 조사가 선행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 300,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.