나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514089 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 4층427호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철"캠퍼스타운역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 46층 건물내의 제202동 제4층 제427호로서, (사용승인일 : 2016.3.10.) 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로와 외곡동도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514089 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 4층 427호

용도: 오피스텔

건물 면적: 34.55㎡ (약 10.45평) / 건물 지분: 34.5501㎡

토지 면적: 12.87㎡ (약 3.89평) / 토지 지분: 12.873㎡

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 3월 10일

총 층수: 46층 (본건 4층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 "캠퍼스타운역"이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

소유권 보존(2016.04.11), 소유권 이전(2016.11.03, 2021.03.26)

을구 1번: 주택임차권 (정 , 170,000,000원, 2024.09.27 접수)

을구 1번 임차권은 말소기준권리(2025.07.07 접수)보다 선순위입니다.

기타 가압류, 강제경매, 압류 등이 다수 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 666,017,405원

3.2. 임차인 분석

임차인: 한국주택금융공사 (양도인: 정 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 8일

확정일자: 2022년 6월 20일

대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

하지만 제공된 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높다고 추정됩니다.

그럼에도 불구하고, '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 물건명세서에 명시되어 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 임차 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서에는 임차권이 인수될 수 있다는 내용이 명시되어 있어, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "캠퍼스타운역" 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 가지고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

대학가와 인접하여 젊은층의 소비 수요도 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태 (오피스텔)

롯데캐슬캠퍼스타운은 아파트, 오피스텔, 판매시설 등이 복합된 대형 주상복합 건물입니다.

본건은 오피스텔로 이용 중이나, 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

캠퍼스타운역 주변 및 단지 내 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

송도국제도시의 현대 프리미엄 아울렛, 트리플 스트리트 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 연세대학교 송도 국제캠퍼스를 비롯한 인천대학교, 가천대학교 등 다수의 대학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, 초, 중, 고등학교 등 다양한 교육 기관이 인접해 있어 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 선순위 임차인(정 )의 보증금 170,000,000원 인수 가능성이 물건명세서에 명시되어 있습니다.

비록 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수할 위험이 존재합니다.

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 배당받지 못하는 채권으로 인해 추가적인 낙찰 후 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 하자

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다.

오피스텔 내부의 실제 상태, 하자 여부, 관리 상태 등은 현장 방문을 통해 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 특별히 우려할 만한 주변 환경상의 문제는 발견되지 않았습니다.

주변은 주거 및 상업 시설로 잘 개발되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도동, 캠퍼스타운역 역세권에 위치한 롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔 경매 물건입니다.

2016년 준공된 신축급 건물로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 우수합니다.

그러나, 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원 인수 가능성이 물건명세서에 명확히 기재되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

권리분석 요약의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 물건명세서의 '인수함'이라는 내용이 상충하므로, 경매 절차 진행 중 법원에 명확한 확인을 요청해야 합니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가도 중요한 리스크 요인이므로, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

캠퍼스타운역 역세권에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

송도국제도시의 지속적인 개발 및 위상 강화로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대학가 및 업무지구 인접으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

권리관계 명확화 및 인수 보증금 처리 여부에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용을 따르며, 임차 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 가정합니다. (단, 물건명세서상 인수 가능성이 언급되어 있으므로, 실제 입찰 전 반드시 재확인 필요)

최근 매매 사례 분석:

2026년 6월 8일: 158,000,000원 (34.5501㎡, 11층)

2026년 6월 8일: 145,000,000원 (34.5501㎡, 9층)

2026년 6월 3일: 150,000,000원 (34.684㎡, 29층)

최근 거래가 평균: 약 151,000,000원

최근 거래가 범위: 145,000,000원 ~ 158,000,000원

본건의 감정가는 172,000,000원으로, 최근 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 전제 하에, 최근 실거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가격을 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 158,000,000원

(본 입찰가는 인수 보증금 0원이라는 가정 하에 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 임차권 인수 여부, 물건의 현황, 명도 비용, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.