나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64864 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '월롱119안전센터' 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 신흥주택지대로서 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루어 소재하며, 인근에 공장 및 창고시설, 파주LCD산업단지, 근린생활시설(음식점 등) 등이 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 건으로서, 외벽 : 벽돌 치장 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북동측으로 노폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신규철)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 고양지원 2025타경64864 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정평가액: 194,000,000원

토지 면적: 63.64㎡ (약 19.25평)

건물 면적: 45.03㎡ (약 13.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '월롱119안전센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 신흥 주택지대로 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 인근에 공장, 창고시설, 파주LCD산업단지, 근린생활시설(음식점 등)도 소재합니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 남하향 완경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 조성된 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 북동측으로 노폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획상 계획관리지역이며, 중로1류(폭 20~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당하니 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

등기부상 소유권보존(2019.12.24, 박노구) 이후 소유권 이전(2021.12.01, 손재현)이 이루어졌습니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 임차인: 김상훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 누락

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 신규철)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-10-29

배당신고일자: 2023-06-20

대항력: 없음

비고: 소유권 이전 후 신규철 명의 주택임차권 등기(을3, 2023.06.20 접수)는 말소 예정으로 보입니다.

주의사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 3월 9일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 명시된 임차인(신규철)이 대항력을 포기하고 권리 말소에 동의한다는 뜻으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 갑3(가압류), 갑4(강제경매), 갑5(압류) 등은 모두 말소될 예정입니다. 을3(주택임차권) 또한 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 '힐링타운' 단지는 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변으로는 신흥 택지 개발이 이루어지고 있어 주거 환경이 조성되고 있습니다. 파주LCD산업단지 등 산업단지가 인근에 위치하여 배후 임대 수요가 존재할 가능성이 있습니다. 최근 거래 사례를 살펴보면, 동일 단지 내 유사 면적(전용 45㎡ 내외)의 다세대주택이 2025년 11월 125,000,000원, 2026년 1월 137,000,000원, 2026년 3월 135,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 이는 현재 감정가(194,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 최근 실거래가를 기준으로 시세 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의시설은 구비되어 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 분류됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 김상훈의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어, 혹시 모를 절차상 변수 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역(일정 조건 하) 등에 해당하므로, 추후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(194,000,000원)과 최근 실거래가(125,000,000원 ~ 137,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 이후의 시장 변동 또는 평가의 보수성으로 인한 것일 수 있으며, 입찰 시 이러한 시세 차이를 충분히 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본 물건 바로 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 시설이 인접해 있음을 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 외관 및 설비 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 임차인 관련 리스크가 해소되었고, 등기상 권리관계도 명확하여 경매 절차 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 파주LCD산업단지 등 산업단지와의 근접성은 직주근접 수요를 기대하게 합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 토지 이용 제한 사항 역시 잠재적 고려 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인 리스크 부재: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 산업단지 인근: 파주LCD산업단지 등 배후 수요가 예상되는 산업단지가 인접해 있어 임대 시장 활성화 가능성이 있습니다.

* 개발 지역: 주변이 신흥 주택지대로 개발되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 11월 ~ 2026년 3월)를 분석한 결과, 동일 단지 내 전용면적 45㎡ 내외의 다세대주택 매매가는 125,000,000원에서 137,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 현재 감정가는 194,000,000원이지만, 최근 시장 가격을 반영할 때 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 최근 거래가격을 기준으로 볼 때 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 감정가와 실거래가 간의 괴리가 상당하므로, 신중한 현장 조사와 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.