나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514167 [1] 인천광역시 계양구 효성동 321-59 대신하이츠빌 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효일사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호으로서, (사용승인일 : 2001.08.30) 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514167 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 321-59 대신하이츠빌 2동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

* 토지지분: 26.60㎡ (약 8.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.10㎡ (약 16.97평)

* 건물지분: 56.1㎡ (약 16.97평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2001.08.30

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효일사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 공업 단지나 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.02.24. 예스자산대부의 가압류 (갑구 6번).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 7번 주택임차권, 갑구 8번 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본 및 물건명세서상 '을구 7번 주택임차권'은 '말소' 처리 예정이며, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'된 것으로 확인됩니다. 또한, '임차인 현황' 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 현 정보대로라면 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 주택도시보증공사(HUG)를 통해 최종 인수 조건 및 말소 여부를 재확인해야 합니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사(이가을))

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-03

* 확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원 (단, HUG 관련 최종 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효일사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 상권 특성: 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권입니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 7월 1일: 효성동 547-7번지 청하빌라 (56.1㎡, 1993년 준공) 9,000만원 거래.

* 2026년 7월 2일: 효성동 272-6번지 향림대궐빌라 (41.67㎡, 1994년 준공) 6,970만원 거래.

* 2026년 7월 7일: 효성동 172-3번지 남양연립 (49.49㎡, 1979년 준공) 8,000만원 거래.

* 분석: 본건과 동일한 전용면적 56.1㎡를 가진 청하빌라가 9,000만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 연식(2001년 준공)이 청하빌라(1993년 준공)보다 약 8년 신축임을 감안할 때, 유사하거나 소폭 높은 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가(1억 2,200만원)는 최근 거래 사례보다 높습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: '효일사거리' 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 문구와 '을구 7번 주택임차권'의 '말소' 예정에도 불구하고, HUG와의 관계에서 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다. HUG 보증금 관련 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 본건의 감정가(1억 2,200만원)가 최근 실거래가(6,970만원~9,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등 주택용도 취득 제한 기간(2025.08.26~2026.08.25)이 진행 중입니다. 이 기간 내 매각 완료 시, 향후 거래 시 외국인 등의 취득에 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 임차인 및 HUG 관련 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 간의 격차가 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로 꾸준한 수요 기대.

* 내부 상태 점검 및 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

* HUG 관련 리스크 해소 시, 시장가치 반영 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 주변 최근 실거래가 (2026년 7월 기준, 56.1㎡ 기준): 약 90,000,000원

* 본건은 감정가가 주변 시세보다 높은 편입니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 불확실성으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 정보 기반 예상 입찰가:

* 보수적 접근: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 적정 시세 반영: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 이 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 실거래가를 기반으로 산출되었으며, 현장 조사, HUG와의 최종 협의 결과, 향후 유찰 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.