나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1842 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리 역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 5층102동502호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지를 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남측으로 로폭 약 35m, 6m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타 (2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전 법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1842 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로921번길 30 (간석동) 102동 5층 502호

* 건물명: 센트라움

* 용도: 아파트 (건축물대장상 주용도 '공동주택', 실제 이용상태 '오피스텔' 표기)

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

* 토지지분: 9.0841㎡ (약 2.75평)

* 건물면적 (전용면적): 55.31㎡ (약 16.73평)

* 건물지분: 55.31㎡ (약 16.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (등기부 상 신한은행)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축물대장상 주요정보:

* 총 층수: 15층 (해당 층: 5층)

* 건축일자: 2017년 06월 15일 사용승인

* 주요 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕

* 건축물 연면적: 9247.69㎡ (약 2797.46평)

* 대지면적: 1057.5㎡ (약 320.19평)

* 건폐율: 71%

* 용적률: 849.85%

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북서측 및 남측으로 로폭 약 35m, 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 02월 13일 접수된 신한은행 근저당 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 '비고'란에 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김미영

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021년 09월 10일

* 확정일자: 2022년 04월 24일

* 배당신고일자: 2025년 09월 04일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인 김미영은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 완료.

* 신한은행 근저당 (말소기준권리) 외 다수 권리 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

* 김미영 임차인의 주택임차권도 말소 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 227,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

* 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이나 상권 저해 요인이 있다고 판단되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있으며, 간석오거리역 주변 상업지구를 통해 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교육시설: 인천간석초등학교, 신송중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 인천기독병원, 가천대 길병원 등은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 주거환경: 현대식 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 비고란으로 언급되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장 상 주용도는 '공동주택'이나, 감정평가서 상 '오피스텔'로 이용 중이라는 내용이 있어, 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 차이 및 관련 법규 위반 여부 검토가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권의 유동화 및 공동담보 물건의 특성상, 경매 절차 진행이나 채권 회수 구조에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 원문에서 임대 관계를 미상으로 처리하였다는 점은, 혹시 모를 미등기 전세나 기타 점유자의 존재 가능성을 배제할 수 없음을 시사합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음으로 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하며, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 주거용 부동산입니다.

* 권리관계 상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 지상권 존부와 용도 불일치 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

* 전반적으로 입지적 장점이 뛰어나며, 잠재적 리스크만 명확히 해소된다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 간석오거리역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 견고한 건물로, 향후 자산 가치 유지 및 상승에 유리합니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 182,000,000원을 기준으로 산정합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 부동산 시장 동향, 본 물건의 명도 난이도, 건축물 상태, 미등기 권리 여부 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어려우나, 일반적인 경매 분석 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 145,600,000원 ~ 163,800,000원)을 초기 입찰 고려 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.