나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72705 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 429 신우아이딜아파트 103동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 체육시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 지상15층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인 : 2004.03.08.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니 등)로 이용 중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내·외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). 기호(2,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72705 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 429 신우아이딜아파트 103동 9층902호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 박공지붕, 지상15층 중 제9층 제902호

사용승인일: 2004년 03월 08일

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.61㎡ (약 12.89평)

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에는 해당 평형의 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 유사 면적의 거래 사례를 참고할 때 84㎡는 약 25.7평, 59.96㎡는 약 24평형으로 추정됩니다.

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 신우아이딜1차

준공연도: 2004년

총 세대수: 595세대

총 동수: 16개동 (건축물대장 기준)

총 주차대수: 502대 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 체육시설 등이 소재하여 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 29일 접수된 전창호의 근저당권(채권액: 30,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께, 채권 총액은 약 280,000,000원입니다.

- 소유권보존: 신우종합건설주식회사 (2004-04-02)

- 소유권이전: 염애란 (2004-05-25, 매매)

- 근저당권: 전창호 (2022-07-29, 30,000,000원, 말소기준)

- 주택임차권: 이영인 (2024-07-05, 220,000,000원, 인수) - 전입일자 2022-07-01, 확정일자 2022-05-03

- 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2023-09-06, 30,000,000원, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-25, 235,177,907원, 말소)

3.3. 임차인 현황

임차인 이영인 씨는 보증금 220,000,000원에 월 차임은 0원이며, 2022년 07월 01일 전입, 2022년 05월 03일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 07월 05일입니다.

3.4. 권리 분석 요약

등기부상 주택임차권(을29)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이 임차인은 말소기준권리(을28 근저당)보다 선순위 전입일자(2022-07-01)를 가지고 있으며, 확정일자(2022-05-03)도 말소기준권리 접수일(2022-07-29)보다 앞섭니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 220,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 오남읍 오남리 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교, 체육시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. '어람초등학교'가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 상권

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 하지만 대규모 상권 형성은 미흡하며, 이마트24, CU, GS25 등 편의점들이 도보 거리 내에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

신우아이딜1차 아파트는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 공용 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주차

총 502대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (건축물대장 기준).

5.3. 주변 시설

'어람초등학교'가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 이영인 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

6.2. 토지거래 계약 허가 구역 지정

본 물건의 토지는 2025년 08월 26일부로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었습니다(외국인 등/용도:주택). 이는 향후 토지 거래 시 추가적인 행정 절차가 필요함을 의미합니다.

6.3. 감정가와 채권 총액 대비 임차 보증금

감정가는 231,000,000원이지만, 인수해야 할 가능성이 있는 임차 보증금이 220,000,000원에 달하여, 실제 투자자는 감정가 외에 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 신우아이딜아파트 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 남양주 지역에서 아파트 건설 시 혐오시설 관련 이슈가 있었던 사례가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 신우아이딜1차 아파트 103동 902호로, '어람초등학교' 인근에 자리잡고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의도는 보통 수준입니다.

그러나 권리분석 상 가장 핵심적인 리스크는 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가가 낮더라도 실제 총 지출 비용은 감정가나 최근 실거래가 수준을 크게 초과할 수 있어, 상당한 주의가 요구됩니다.

따라서 본 물건은 인수되는 보증금 부담을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담으로 인해, 일반 경매 물건 대비 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 내 위치로, 향후 임대 수요 및 안정적인 거주 환경을 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 대비 저가 낙찰을 통해 인수 비용을 상쇄하고 수익을 확보할 수 있는 가능성이 존재합니다 (단, 인수 보증금 부담 전제).

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 면적(59.96㎡)의 최근 거래가는 2026년 6월 기준으로 214,000,000원(9층)에서 219,000,000원(6층) 사이를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 231,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 점을 감안하면, 낙찰가 외에 추가로 상당한 자금이 소요될 수 있습니다.

이를 바탕으로, 인수 보증금을 제외한 입찰가로는 감정가 대비 약 15~20% 할인된 금액을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 보수적으로 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (단, 이는 인수 보증금 220,000,000원을 제외한 입찰가를 기준으로 한 제안입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.