나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13487 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-18,24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제19층 제1902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제19층 제1902호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호2, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13487 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제19층 제1902호

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-18, 24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제19층 제1902호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 복합 용도)

토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물 지분: 19.6㎡ (약 5.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 층수: 19층

해당 층수: 19층

건축년도: 2020년

1.3. 채권자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑5, 접수일자: 2025-11-26)

채권 총액: 225,000,000원

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 유승민 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(유승민)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 김종연 외 1명 (2020-12-30)

* 공유자전원지분전부이전: 유재규 (2021-12-23)

* 주택임차권: 유승민 (2024-11-01, 225,000,000원) - 말소 등기

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26, 225,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 본 매각은 임차인 유승민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

* 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 포기 조건부 매각이라는 특수성이 있으므로, 계약 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* M펠리체(830-5), 37.05㎡, 2018년식: 30,000만원 (평당 약 810만원)

* 한양(343-28), 53.84㎡, 2000년식: 25,500만원 (평당 약 474만원)

* 기린아트빌라, 41.32㎡, 1995년식: 16,900만원 (평당 약 409만원)

* 분석:

* 본 물건의 건물 면적은 19.60㎡ (약 5.93평)으로 소형입니다.

* 최근 거래된 주변 다세대주택의 면적이 30~50㎡대임을 고려할 때, 본 물건은 매우 작은 면적입니다.

* 소형 면적은 평당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으나, 본 물건의 면적은 일반적인 소형 오피스텔/도시형생활주택 전용면적보다도 작은 편입니다.

* 감정가 230,000,000원은 약 5.93평에 대해 평당 약 3,878만원으로 산정되어, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 신축급 건물이라는 점은 긍정적이나, 면적 대비 가격을 신중하게 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "우장초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 도로

* 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 북서측 30m, 남서측 6m, 남동측 4m 도로에 접해 있어 차량 소통에 무리가 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 0원이나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하므로, 계약 전 관련 서류 및 법률 전문가의 상담이 필수적입니다.

* 임차인 유승민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 관련 제한

* 토지 이용 계획상 공항 관련 수평표면구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 다양한 규제가 존재합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 부동산을 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 이러한 규제들은 향후 건물의 신축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

* 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 '강서파크뷰 투웨니퍼스트' 오피스텔/도시형생활주택으로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다.

권리분석상 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 임차보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하므로, 계약 체결 전 전문가와 상담하여 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 소형 면적(약 5.93평)이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

다수의 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 제약을 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 소형 면적: 19.60㎡ (약 5.93평)의 소형 면적으로 1인 가구 중심의 임대 수요를 공략할 수 있습니다.

* 무인수 임차보증금: 인수되는 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 및 본 건 특이사항 고려:

* 본 건의 면적(19.60㎡, 약 5.93평) 대비 감정가(230,000,000원)는 평당 약 3,878만원으로, 주변 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인근 유사 면적의 오피스텔/도시형생활주택은 2억원대 초중반부터 3억원 이상에 거래되고 있으나, 본 건의 면적은 통상적인 소형 면적보다도 작은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적으나, HUG 인수조건 및 포기 조건부 매각이라는 특수성을 감안해야 합니다.

* 여러 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 184,000,000원 ~ 218,500,000원

* 추천 입찰가: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 기반으로 산정한 참고 자료이며, 실제 경매 진행 상황, 현장 답사 결과, 최신 시세 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 임장 활동 및 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

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