나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64851 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-23 수팰리스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 남서측 근거리에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 제402호로서 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금235,000,000원’, 임차권자 ‘김성렬’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경64851 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-23 수팰리스 101동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 236,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2016년

1.2. 면적

* 토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

* 건물면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 특정 용도 토지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 본 건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 이 외 국민건강보험공단, 고양시의 압류 등기가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 본 건의 소유권이 이전되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김성렬), 강제경매, 압류 등기 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기사항전부증명서상 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다 (지상권 개요 없음).

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김 (김성렬)

* 임차보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2022년 05월 06일

* 확정일자: 2022년 04월 19일

* 배당신고일자: 2024년 08월 20일

* 대항력: 없음

* 임차인 김 은 전입일자(2022.05.06)보다 확정일자(2022.04.19)가 앞서지만, 주택임대차보호법상 대항력 요건(대항력: 없음)을 갖추지 못했습니다.

* 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '대항력 포기확약서'를 제출하였으며, 이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.4. 특이사항

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

* 이는 임차인의 법적 지위와 낙찰자의 인수 부담에 중요한 영향을 미칩니다.

4. 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 실거래가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 가장 최근 거래된 2026년 6월 16일 덕이힐타운103동 1층 건은 130,000,000원(전용면적 51.155㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 8일 현대타운1동2동 2층 건은 165,000,000원(전용면적 51㎡)에 거래되었고, 2026년 6월 13일 동일 건물 1층 건은 110,000,000원(전용면적 51㎡)에 거래되었습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

* 본 건의 감정가는 236,000,000원이나, 최근 실거래가는 최대 165,000,000원으로 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 이는 향후 입찰 시 감정가 이하의 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 검색된 정보에 따르면, 덕이동 로데오거리 인근에는 다양한 패션 브랜드 매장과 함께 카페, 음식점 등이 밀집해 있어 쇼핑 및 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 캠핑용품점, 대형 카페, 화덕피자/브런치 맛집 등도 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

* '고양예술고등학교'가 남서측 근거리에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 인근에 덕이초등학교, 덕이고등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 주변은 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 검색 결과, 본 건과 매우 근접한 위치에 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 일산서구 덕이동 인근 지역에 데이터센터 건립과 관련하여 주민들의 전자파, 소음, 대기오염 등 전자파 노출 및 환경 영향에 대한 우려가 제기된 바 있습니다.

* 또한, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 해당 지역 또는 인접 지역의 개발 및 환경 관련 사항을 유의 깊게 살펴볼 필요가 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 김 의 대항력 부재 및 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상의 다양한 제한(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등)은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 검색 결과, 해당 지역(덕이구역)에는 과거 12년 이상 가동되지 않은 대규모 쓰레기 자동집하시설이 방치되어 있어, 향후 시설 처리 및 관리 문제가 발생할 수 있다는 점이 확인되었습니다. 이는 지역 전체의 환경 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 문제입니다.

7. 투자 포인트

* 가장 큰 투자 포인트는 임차인 보증금 235,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 금액을 크게 낮추는 요인입니다.

* 감정가 대비 낮은 실거래가 수준은 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 일산서구 덕이동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 없는 임차인과 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건입니다.

* 부동산강제경매 절차를 통해 소유권을 취득하게 되며, 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 비교적 안전한 편입니다.

* 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한사항, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리, 그리고 방치된 쓰레기 자동집하시설 등 잠재적 문제점은 추가적인 신중한 검토를 요구합니다.

* 적절한 입찰가를 산정하여 경매에 참여한다면, 상당한 시세 차익을 얻을 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(2026년 6월)가 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에 형성되어 있음을 감안할 때, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

* 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 약 175,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가인 165,000,000원에 약간의 프리미엄을 붙여 경쟁력 있는 가격으로 제시한 것이며, 감정가 236,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 반영한 것입니다.

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