나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13435 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2021.09.23) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체 평탄화한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10~12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[789-6], [789-8] 도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11) (서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 김영조의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13435 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제603호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제6층 제603호

* 사용승인일: 2021년 09월 23일

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

* 토지지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

* 건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

* 북측으로 노폭 약 10~12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 본건 경매 개시 결정일(2025-11-26, 갑4)보다 선순위의 권리(소유권보존, 공유자전원지분전부이전)는 모두 말소되지 않으나, 가압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존 (이수정 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (손재현)

* 주택도시보증공사 가압류 (1,020,000,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (279,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 / 보증금: 279,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-03, 확정일자: 2021-11-15, 배당신고일자: 2023-11-23, 대항력: 없음)

* 주의사항: 임차인 김영조의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인: 김지원 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-21, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 07월 07일: 한신빌라 (연립, 1998년식, 73.84㎡), 32,000만원 (약 433.4만원/㎡)

* 2026년 07월 02일: 동오빌라트 (다세대, 2002년식, 40.2㎡), 15,300만원 (약 380.6만원/㎡)

* 2026년 07월 01일: 인성하이츠D동 (다세대, 2004년식, 53.87㎡), 33,600만원 (약 623.7만원/㎡)

* 본건 물건(리브가)은 2021년 09월 23일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가(274,000,000원 / 29.89㎡ = 약 916.7만원/㎡)는 최근 거래된 다세대/연립 주택의 ㎡당 시세(약 380.6만원 ~ 623.7만원)보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 "한울중학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 김영조(HUG 인수조건) 관련 매각 조건: 낙찰자는 해당 임차인에게 발생하는 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매수해야 하므로, 이 조건이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. (인수되는 임차보증금은 없습니다.)

* HUG 인수조건 변경, 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어, 상세 내용 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상의 제한사항: 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 관련) 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 임차인 김영조(HUG 인수조건)에 대한 특별한 매각 조건이 있으므로, 낙찰자는 이 조건을 이행해야 합니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 생활 여건은 무난한 편입니다.

* 가장 유의해야 할 점은 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단된다는 점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로서 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 274,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건 건물(29.89㎡)의 ㎡당 시세는 약 380만원 ~ 620만원 수준으로 파악됩니다.

* 가장 현실적인 시세(㎡당 약 400만원 ~ 450만원)를 적용하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 29.89㎡ * 400만원/㎡ = 약 119,560,000원

* 29.89㎡ * 450만원/㎡ = 약 134,505,000원

* 감정가(274,000,000원) 대비 본건 건물 면적의 시세가 상당히 낮은 점, 그리고 인수되는 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 1억 2천 5백만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (감정가의 약 45% ~ 55% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.