나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13515 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '화곡역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, 사용승인일: 2019.09.09. 외벽: 파벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며 공동주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 이동헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13515 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제5층 제503호

건물명: 와이앤비

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

사용승인일: 2019년 9월 9일

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 다세대) (2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

압류 (강서세무서장, 2023.03.15.)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동헌 승계)

보증금: 177,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-02

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 이동헌의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 전입 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없습니다. 보증금 100만원이 소액으로 존재하나, 대항력이 없어 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권액 총계

등기부채권 총액: 1,193,137,806원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 다세대주택, 단독·다가구주택 등이 밀집한 주거 지역이며, 근린생활시설 또한 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하며, 버스정류장도 가까워 생활 편의성이 양호합니다. 주변 지역에 다양한 소매점, 식당 등 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

'화곡초등학교'가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

주요 임차인인 주택도시보증공사(이동헌 승계) 관련 조건부 매각 사항이 존재합니다. 매수인은 보증금 잔액 반환 청구 포기 및 임차권 등기 말소 조건에 동의해야 하며, 이에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다. 또한, 소액 임차인 이 의 경우 대항력이 없으나, 정확한 인수 여부 및 보증금 관련 사항은 재확인이 요구됩니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획 상 다수의 제한 사항(공항 관련 구역, 가축사육제한, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 필요 사항

감정평가서 요약에 명시된 바와 같이, 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상황을 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 내부 상태, 구조, 관리 상태 등에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 주변에 혐오시설 존재 여부는 현장 조사 및 추가적인 외부 자료 검토를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 14.49㎡의 작은 면적과 HUG 관련 특수 조건부 매각 사항, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 신중한 접근을 요구합니다. 임차 보증금 관련 조건이 명확히 이행된다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 인수 보증금 0원의 명확성, 현장 실사 결과에 따른 내부 상태 파악이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공 신축 건물로 비교적 현대적인 주거 환경 제공.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 우수한 대중교통 접근성.

* 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건(14.49㎡)의 전용면적 기준 시세는 제곱미터당 약 10,800,000원에서 11,000,000원 사이로 추정됩니다. 이에 따라 본건의 적정 시세는 약 156,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 특수 조건부 매각으로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있으나, 조건 이행 여부 및 잔여 임차 보증금에 대한 리스크는 재확인이 필요합니다.

위의 시세 분석 및 권리 관계를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 160,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 105%~115% 수준인 168,000,000원에서 184,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 답사 후 내부 상태, 주변 시세 변동, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.