나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13426 [1] 서울특별시 양천구 신월동 69-18 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2000.05.03.) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실 및 주방/식당, 방3, 욕실1, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13426 (1)

물건명: 서울특별시 양천구 신월동 69-18 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

토지지분: 33.58㎡ (약 10.16평)

건물면적: 68.65㎡ (약 20.77평)

건물지분: 68.65㎡ (약 20.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2000년 5월 3일

- 구조: 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물 내 제4층 제401호

- 주용도: 다세대주택

- 건물 상세 주소: 서울특별시 양천구 가로공원로69길 21-5 (신월동)

- 건물 연면적: 730.73㎡

- 대지면적: 297㎡

- 건축면적: 163.81㎡

- 건폐율: 55.15%

- 용적률: 197.08%

- 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2022년 10월 27일)

소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (갑5)

* 양천구, 국민건강보험공단, 강서구, 노원세무서장, 부천시, 성동세무서장, 서울특별시성동구 압류 (갑6~갑12)

* 주택임차권 (을6, 김윤호)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑13, 본건)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김윤호)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 5월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동의 주거지역에 위치하며, 인근에 학교 및 주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권의 특징을 보임.

주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능한 지역임.

5. 생활정보

주변 시설: 신화중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통: 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

주거환경: 다세대주택 및 연립주택 위주의 주거 지역으로 조용하고 안정된 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 부담할 위험은 없는 것으로 판단됨. 다만, 해당 조건의 이행 여부는 반드시 확인 필요.

건축 연도: 2000년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

내부 상태: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 현황, 외관, 탐문 조사 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

이용 제한: 토지이용계획상 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동 신화중학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

감정가는 256,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보임.

권리 분석상 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소임.

다수의 압류 채권이 존재하나 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

HUG 임차인 보증금 인수 위험 없음: 조건 이행 시, 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담이 없음.

신월동 지역 주거 수요: 지역 내에서 꾸준한 다세대 주택 수요가 예상됨.

교육 환경: 신화중학교 인접으로 인한 학군 이점.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2016년식, 29.88㎡ (약 9.04평) : 210,000,000원 (평당 약 232만원)

* 2003년식, 57.74㎡ (약 17.47평) : 245,000,000원 (평당 약 140만원)

* 1988년식, 41.18㎡ (약 12.46평) : 140,000,000원 (평당 약 112만원)

본 물건은 2000년식, 68.65㎡ (약 20.77평)이며 감정가는 256,000,000원 (평당 약 1232만원)임.

건축 연도를 고려할 때, 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 산정된 것으로 판단됨.

2003년식 물건의 거래가(평당 140만원)와 본 물건의 면적(20.77평)을 기준으로 예상 시가를 산출 시 약 290,000,000원 수준이 될 수 있으나, 이는 감정가를 초과하는 금액임.

HUG 조건 이행을 전제로, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 수준 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있음.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

최고 입찰가 권장: 250,000,000원 (약 감정가의 97.6%)

주변 혐오시설 정보:

서울특별시 양천구 신월동 69-18번지 일대는 지도상으로 볼 때 학교, 주택단지 등이 밀집한 주거지역으로 파악되며, 직접적으로 인접한 혐오시설(유해 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않음. 다만, 지역 특성상 일부 소규모 업종이 산재해 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 재확인 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.