나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64890 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 278-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 ‘대동1리 마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농가주택, 펜션, 근린생활시설, 전/답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서 ‘단독주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 경질 우레탄폼 보온판 마감 등 내 벽 : 미상 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 ‘단독주택’으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에 후첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지‘와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64890 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 278-26

용도: 단독주택

감정가: 453,520,140원

토지면적: 372.00㎡ (약 112.53평)

건물면적: 99.45㎡ (약 30.08평)

건물 제시외면적: 65.88㎡ (약 19.93평) (일괄매각 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 채권 총액: 288,000,000원), 경매채권자: 파주연천축산업협동조합 (246,098,772원)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 ‘대동1리 마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농가주택, 펜션, 근린생활시설, 전/답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통 수준임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접 필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서 '단독주택' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상 물건은 2필 일단의 토지로서, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서 참고사항: 해당사항없음)

* 말소기준권리: 2021년 8월 25일 접수된 근저당권 (을3, 을1)

* 주요 등기사항 요약:

* 토지:

* 소유권 이전 (갑1~갑4): 1993년 ~ 2021년 (매매, 공유자전원지분전부이전 등)

* 근저당권 (을3): 농업협동조합자산관리회사, 288,000,000원 (말소 예정)

* 지상권 설정 (을4): 파주연천축산업협동조합 (말소 예정)

* 임의경매 개시 결정 (갑5): 파주연천축산업협동조합, 246,098,772원 (2025.11.25.)

* 건물:

* 소유권 보존 (갑1): 2022년

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사, 288,000,000원 (말소 예정)

* 임의경매 개시 결정 (갑2): 파주연천축산업협동조합, 246,098,772원 (2025.11.25.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으며, 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 분석:

* 최근 거래된 다세대 및 연립주택(건축 연도 2014-2016년)들의 면적은 약 83~84㎡ 수준이며, 2025년~2026년 거래가 기준 매매가는 9,500만원에서 22,000만원 사이로 형성되었음.

* 본건은 2021-2022년 신축 단독주택으로, 비교 대상 물건들보다 훨씬 신축이며, 토지 면적(372㎡) 및 제시외 건물(65.88㎡)이 포함되어 있어 단순 시세 비교에 한계가 있음.

* 본건의 넓은 토지 면적과 신축 연도, 단독주택이라는 점을 고려할 때, 비교 대상 물건들과는 다른 가치를 지닐 것으로 판단됨.

* 혐오시설 정보:

* 파주시 탄현면 일대에 동물 화장장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었음. 해당 물건의 정확한 위치와 주변 환경을 고려할 때, 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없으나, 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어려움.

* 토지거래허가구역 지정 해제 관련 정보가 있으며, 과거에는 허가구역으로 지정되었으나 최근에는 해제된 것으로 파악됨. (단, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.까지는 재지정 또는 유지 가능성 있음).

5. 생활정보

* 주거 환경: 전원주택, 농가주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 편의시설: 주변 근린생활시설이 있으나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되어 있으나 공부상 미등기 건물이므로, 향후 재산세 부과 등 관리 부담이 발생할 수 있음.

* 명도: 임차인이 있으나 대항력 및 보증금이 없어 명도 부담은 낮으나, 원활한 명도를 위한 협의는 필요할 수 있음.

* 혐오시설 가능성: 주변 지역의 민원 사례를 볼 때, 잠재적인 혐오시설 존재 가능성을 염두에 두고 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 탄현면 대동리에 위치한 신축(2021-2022년) 단독주택으로, 넓은 토지 면적(372㎡)과 제시외 건물(65.88㎡)을 포함하여 일괄매각되어 활용 가치가 높음. 주변은 전원주택, 농경지 등이 혼재된 조용한 지역이며, 차량 접근성이 양호함. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 낮아 권리 인수 및 명도 관련 위험은 적은 편임. 토지이용계획상의 일부 제한 사항 및 잠재적 혐오시설 존재 가능성은 유의해야 하나, 물건 자체의 장점을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2021-2022년 건축으로 비교적 최신 건물의 상태를 유지하고 있음.

* 넓은 토지 면적: 372㎡의 넓은 대지는 향후 증축, 재건축 또는 개별적인 토지 활용 가능성을 높임.

* 제시외 건물 포함: 공부 외 별도 건물이 있어 추가적인 공간 활용이 가능하며, 이는 매각 포함 조건임.

* 권리관계 명확: 모든 등기된 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없음.

* 낮은 명도 위험: 대항력 없는 임차인으로 명도가 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 453,520,140원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 같은 신축 단독주택, 넓은 토지 면적, 제시외 건물 포함 등을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

* 유사한 연립/다세대 주택의 시세가 2억원 내외임을 감안할 때, 본건의 넓은 토지 면적과 건축 연도를 고려하여 감정가가 책정된 것으로 보임.

* 경매 채권액(약 2.46억원)을 고려했을 때, 경쟁은 예상되나 물건의 희소성과 가치를 감안하여 적극적인 입찰이 필요함.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 420,000,000원 사이를 권장하며, 본건의 잠재적 가치를 고려하여 408,000,000원을 목표 입찰가로 설정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.