나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64844 [1] 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

2019.01.18 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 외장석 붙임, 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 세장형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이한구)로부터 2026.2.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경64844 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

건물면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건축년도: 2019년 1월 18일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 "야당역(경의중앙선)"의 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부 현황 및 임차인 정보를 종합적으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 오정자 씨의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이한구): 보증금 210,000,000원, 전입일자 2020년 3월 16일, 확정일자 2020년 2월 18일. 본 건의 경우, 임차인 이한구 씨는 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주무진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 12일. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 동향을 분석한 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래된 47.51㎡ 면적의 다세대주택이 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 350만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 76.71㎡ 면적의 다세대주택이 22,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 287만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 63.87㎡ 면적의 다세대주택이 22,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 352만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건의 전용면적 48.50㎡(약 14.67평) 기준으로 볼 때, 최근 거래 사례들은 287만원/㎡ 에서 352만원/㎡ 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가는 212,000,000원으로, 이는 약 437만원/㎡ 수준으로 시장 시세 대비 다소 높은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 물건 주변의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 교통: 야당역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

* 기타: 건물은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 방식이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 이한구 씨 간의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 배제되었으나, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 상황이며 공동담보로 채무가 설정된 점 등 복잡한 채권 및 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 대상 물건 내부 구조는 소유자 및 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 '건축물현황도'를 기준으로 조사되었으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 이는 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

* 공동담보: 특수물건정보에 공동담보 표기가 있는 점으로 미루어, 해당 채무가 본 건 외 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 야당역 인근에 위치하며 사용 승인 연차가 비교적 짧은 다세대주택입니다. 임차인 이한구 씨가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도 및 보증금 관련 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 시장 시세 대비 높게 책정된 점, 건축물 현황과 실제가 다를 가능성, 그리고 복잡한 채권 관계 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 인해, 권리 분석상 명도 및 금전적 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 212,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 287만원에서 352만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적(48.50㎡)에 적용 시, 약 139,200,000원에서 170,000,000원 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

임차인 관련 부담이 인수되지 않는 점과 권리 분석상 명확성을 고려할 때, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.