나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64844 [1] 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

2019.01.18 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 외장석 붙임, 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 세장형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.2.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경64844 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-2 라빌레뜨 6동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

건물면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건축년도: 2019년 1월 18일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 "야당역(경의중앙선)"의 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(야당역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부 현황 및 임차인 정보를 종합적으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 오정자 씨의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이한구): 보증금 210,000,000원, 전입일자 2020년 3월 16일, 확정일자 2020년 2월 18일. 본 건의 경우, 임차인 이한구 씨는 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주무진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 12일. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 동향을 분석한 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래된 47.51㎡ 면적의 다세대주택이 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 350만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 76.71㎡ 면적의 다세대주택이 22,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 287만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 63.87㎡ 면적의 다세대주택이 22,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 352만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건의 전용면적 48.50㎡(약 14.67평) 기준으로 볼 때, 최근 거래 사례들은 287만원/㎡ 에서 352만원/㎡ 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가는 212,000,000원으로, 이는 약 437만원/㎡ 수준으로 시장 시세 대비 다소 높은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 물건 주변의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 교통: 야당역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

* 기타: 건물은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 방식이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 이한구 씨 간의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 배제되었으나, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 상황이며 공동담보로 채무가 설정된 점 등 복잡한 채권 및 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 대상 물건 내부 구조는 소유자 및 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 '건축물현황도'를 기준으로 조사되었으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 이는 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

* 공동담보: 특수물건정보에 공동담보 표기가 있는 점으로 미루어, 해당 채무가 본 건 외 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 야당역 인근에 위치하며 사용 승인 연차가 비교적 짧은 다세대주택입니다. 임차인 이한구 씨가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도 및 보증금 관련 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 시장 시세 대비 높게 책정된 점, 건축물 현황과 실제가 다를 가능성, 그리고 복잡한 채권 관계 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 인해, 권리 분석상 명도 및 금전적 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 212,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 287만원에서 352만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적(48.50㎡)에 적용 시, 약 139,200,000원에서 170,000,000원 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

임차인 관련 부담이 인수되지 않는 점과 권리 분석상 명확성을 고려할 때, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.